Acquisition of Immovable Property: Written Deed Requirement vs. Adverse Possession
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe dispute arose when an individual sued to evict another from a house, where the occupant claimed ownership based on a 1975 sale for 40,000 francs, which was never formalized by a notary due to friendly relations. The appellate court upheld the occupant's claim based on nineteen years of public, peaceful, and good-faith possession, supported by witness testimonies, thereby deeming the occupant's claim more likely than the owner's. However, the High Court quashed this decision, reasoning that since the core issue involved the existence of an act of acquisition exceeding the statutory limit, the lower court violated the article of the Civil Code which mandates that such transactions must be proven by a written deed, prohibiting the reception of witness testimony to prove the contrary or what was allegedly said before or during the act.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1341 du Code civil, Vu l'article 1341 du Code civil, Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile; Acquisition of Immovable Property: Written Deed Requirement vs. Adverse Possession: The appellate court upheld the occupant's claim based on nineteen years of public, peaceful, and good-faith possession, supported by witness testimonies, thereby deeming the occupant's claim more likely than the owner's. However, the High Court quashed this decision, reasoning that since the core issue involved the existence of an act of acquisition exceeding the statutory limit, the lower court violated the article of the Civil Code which mandates that such transactions must be proven by a written deed, prohibiting the reception of witness testimony to prove the contrary or what was allegedly said before or during the act.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation used this article as the basis for quashing the decision because the lower court improperly admitted witness testimony concerning a sale exceeding the legal threshold.
This article was cited in the dispositive when rejecting the request for costs made by the opposing party.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par M. Marcel Y..., demeurant ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 18 mai 1998 par la cour d'appel de Grenoble (1ère chambre civile), au profit de M. Gustave X..., demeurant .... Le Courlis, 13003 Marseille,
défendeur à la cassation ;
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 17 juillet 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Philippot, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Toitot, Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Dupertuys, Assié, Mme Gabet, conseillers, M. Betoulle, Mme Nési, conseillers référendaires, M. Guérin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Philippot, conseiller, les observations de la SCP Roger et Sevaux, avocat de M. Y..., de Me Capron, avocat de M. X..., les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1341 du Code civil ;
Attendu qu'il doit être passé acte devant notaire ou sous signatures privées de toutes choses excédant une somme ou une valeur fixée par décret même pour dépôts volontaires, et il n'est reçu aucune preuve par témoins contre et outre le contenu aux actes, ni sur ce qui serait allégué avoir été dit avant, lors ou depuis les actes, encore qu'il s'agisse d'une somme ou valeur moindre ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 18 mai 1998), que le 15 septembre 1994, M. Y... a assigné en expulsion d'une maison M. Augias comme occupant sans droit ni titre; que ce dernier a soutenu en être propriétaire pour l'avoir achetée à M. Y... en 1975 en état de ruine pour le prix de 40 000 francs, sans avoir toutefois régularisé la vente devant notaire, compte tenu de leurs relations amicales ;
Attendu que pour rejeter l'action en revendication de M. Y... et dire que le droit de propriété invoqué par M. X... est le plus vraisemblable, I'arrêt retient que de nombreuses attestations régulières en la forme assurent que M. X... habite dans la maison vendue par M. Y... depuis 1975 et que M. X..., qui pendant 19 ans a possédé l'immeuble litigieux de manière publique, paisible et non équivoque et en toute bonne foi, se prévaut d'une présomption meilleure que celle de M. Y... ;
Qu'en statuant ainsi alors que la contestation, portait sur l'existence d'un acte d'acquisition, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 mai 1998, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du dix octobre deux mille un par Mlle Fossereau, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile.