Landowner Heirs v. Construction Lease Beneficiaries

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / Mme Yolande X..., veuve D..., demeurant ...,

2 / M. Humbert D..., demeurant 74, descente Saint-Antoine, 74190 Passy,

3 / Mme Irma D..., épouse E..., demeurant ...,

4 / Mme Simone D..., épouse Y..., demeurant ...,

5 / Mlle Caroline D..., demeurant ...,

6 / Mme Isabelle D..., épouse F..., demeurant ...,

7 / M. André D..., demeurant ...,

les n° 2 à 7 agissant en leur qualité d'héritiers de Charles D..., décédé en cours de procédure,

8 / M. Pierre D..., demeurant ...,

9 / M. Marius D..., demeurant ...,

10 / Mme Françoise Z..., épouse B... C..., demeurant Le Joly, ...,

11 / M. Bernard Z..., demeurant ...,

les n° 8 à 11 agissant en leur qualité d'héritiers de Clotilde D..., épouse Z..., décédée en cours de procédure,

en cassation d'un arrêt rendu le 24 novembre 1999 par la cour d'appel de Chambéry (Chambre civile), au profit :

1 / de la société Casino Guichard Perrachon, dite A..., société anonyme, aux droits de laquelle se trouve L'Immobilière groupe A...,

2 / de la société A... France, société par actions simplifiée, aux droits de laquelle se trouve la société Distribution A... France,

dont les sièges respectifs sont ...,

défenderesses à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les cinq moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 6 juin 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mlle Fossereau, conseiller doyen, M. Pronier, conseiller référendaire rapporteur, M. Baechlin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Pronier, conseiller référendaire, les observations de la SCP Vincent et Ohl, avocat des consorts D..., de la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat des sociétés Casino Guichard Perrachon, dite A..., aux droits de laquelle vient L'Immobilière groupe A..., et A... France, aux droits de laquelle vient la société Distribution A... France, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant exactement retenu que la demande des sociétés A... visant à obtenir une indemnité sur le fondement de l'article 1142 du Code civil tendait aux mêmes fins que la demande soumise aux premiers juges, c'est-à-dire à la mise en oeuvre de la clause intitulée "droit préférentiel de location à l'expiration du bail", la cour d'appel a, abstraction faite de motifs surabondants, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le deuxième moyen :

Vu l'article 1134 du Code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 24 novembre 1999), que, suivant un acte authentique des 26 avril et 2 mai 1978, les époux D..., aux droits desquels se trouvent les consorts D..., ont consenti un bail à construction à la société L'Allobroge, aux droits de laquelle se trouvent la société A... et la société A... France ; que l'acte comportait une clause particulière aux termes de laquelle "à titre de condition essentielle et déterminante du présent bail à construction, sans laquelle le preneur n'aurait pas contracté, le bailleur s'engage irrévocablement et engage, de la même manière, tous ses ayants cause à accorder préférentiellement au preneur lorsque ce dernier aura, à l'expiration du bail par arrivée du terme ou résiliation amiable, perdu la propriété des nouvelles constructions par suite du droit d'accession du bailleur, un contrat de location portant sur la totalité de l'ensemble immobilier, terrain et bâtiments issus du présent bail à construction" ; que la société A... et la société A... France ont assigné les consorts D... pour les faire dire tenus de consentir un bail commercial sur les locaux litigieux ; que les consorts D... ont délivré congé à la société A... et à la société A... France pour le 30 juin 1996, puis ont vendu, suivant acte des 28 et 29 juin 1996, le terrain et les constructions à la société Expan ; qu'en cause d'appel, la société A... et la société A... France ont sollicité la réparation de leur préjudice ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que le texte de la clause litigieuse, et notamment l'emploi du terme "irrévocablement" comporte l'engagement inconditionnel du bailleur à construction de consentir au preneur un bail commercial à l'issue de celui-ci, que le refus opposé par les consorts D... a entraîné la perte du fonds de commerce et qu'il convient de condamner les consorts D... à payer une certaine somme en réparation du préjudice subi par les sociétés A... ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'engagement du bailleur ne tendait qu'à accorder par préférence un contrat de location, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis du bail à construction, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a déclaré recevables les demandes des sociétés A..., l'arrêt rendu le 24 novembre 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;

Condamne les sociétés Immobilière groupe A... et Distribution A... France, ensemble, aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, ensemble, les sociétés Immobilière groupe A... et Distribution A... France à payer aux consorts D... la somme de 12 000 francs ou 1 829,39 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des sociétés Immobilière groupe A... et Distribution A... France ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juillet deux mille un.