Real Estate Agents' Commission Dispute Upon Unilateral Renunciation of Sales Subject to Suspensive Condition

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par le Groupement foncier agricole Haras du Boele, dont le siège est Clos la Ferrière, 61300 l'Aigle,

en cassation d'un arrêt rendu le 24 février 1998 par la cour d'appel de Bordeaux (1re chambre, section B), au profit :

1 / de M. Jean Claude A..., demeurant ...,

2 / de la société Résidences du Poitou, société à responsabilité limitée, dont le siège est ...Hôtel de Ville, 86180 Buxerolles,

défendeurs à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 13 février 2001, où étaient présents : M. Lemontey, président, Mlle Barberot, conseiller référendaire rapporteur, M. Renard-Payen, conseiller, Mme Petit, avocat général, Mme Aydalot, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mlle Barberot, conseiller référendaire, les observations de la SCP Bachellier et Potier de La Varde, avocat du Groupement foncier agricole Haras du Boele, de la SCP Nicolay et de Lanouvelle, avocat de M. A... et de la société Résidences du Poitou, les conclusions de Mme Petit, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article 6, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 74 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

Attendu qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; que, lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue, pour l'application du troisième alinéa de l'article 6, de la loi susvisée du 2 janvier 1970, s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n'est pas réalisée ;

Attendu que, par deux actes distincts des 25 novembre 1992 et 9 mai 1993, les époux Z... et les époux B... ont donné mandat à M. A... de vendre leurs propriétés agricoles respectives d'une surface de 117 hectares et de 42 hectares, située chacune à Hiesse ;

que, le 12 mars 1993, les époux Y..., en qualité de gérants du Groupement foncier agricole (GFA) Haras de X..., ont donné mandat à la société Résidences du Poitou de rechercher une propriété agricole d'un seul tenant d'au moins 100 hectares ; que le 13 mai 1993, les époux B... ont vendu leur bien au GFA Haras de X... l'acte authentique devant être établi au plus tard le 15 septembre 1993 ; que le même jour, les époux Z... ont vendu leur bien au même cocontractant, l'acte authentique devant être dressé le 15 décembre 1993, la vente étant soumise à la condition que l'acheteur obtienne un prêt relais pour le cas où le GFA n'aurait pas lui-même vendu le domaine du Haras de Boële ; que dans les deux cas, les parties avaient négocié par l'intermédiaire de la société Résidences du Poitou et de M. A... dont la commission était prévue à hauteur respectivement de 74 000 francs et de 170 000 francs ; que le 9 septembre 1993, le GFA faisait savoir aux époux Z... que la promesse de vente ne pouvait être réalisée et qu'il ne réalisait pas non plus l'acte avec les époux B... ; que les deux agents immobiliers ont assigné le GFA en paiement de leur commission stipulée à la charge de l'acquéreur dans les promesses de vente ;

Attendu que pour condamner le GFA Haras de X... à payer les commissions aux agents immobiliers, l'arrêt retient que le GFA n'a fait aucune demande de prêt et que, sa mauvaise foi étant établie, la condition suspensive est réputée accomplie ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'à défaut de réalisation effective de l'opération, l'agent immobilier n'a pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 février 1998, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;

Condamne M. A... et la société Résidences du Poitou aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. A... et de la société Résidences du Poitou ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mars deux mille un.