Owners v. Property Management Agency (Usufructuary's Authority to Waive Notice Period)

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / M. Pierre Z..., demeurant ...,

2 / Mme Antoinette Z..., épouse X..., demeurant ...,

3 / Mme Monique Y..., épouse Z..., demeurant ...,

en cassation d'un jugement rendu le 19 janvier 1999 par le tribunal d'instance d'Ajaccio, au profit de la société Agence du Cours, société à responsabilité limitée, dont le siège est ...,

défenderesse à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 13 février 2001, où étaient présents : M. Lemontey, président, Mme Barberot, conseiller référendaire rapporteur, M. Renard-Payen, conseiller, Mme Petit, avocat général, Mme Aydalot, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Barberot, conseiller référendaire, les observations de la SCP Bachellier et Potier de la Varde, avocat des consorts Z..., les conclusions de Mme Petit, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :

Attendu que la société Agence du Cours, à laquelle M. Pierre Z..., Mme Z..., veuve X..., Mme Y..., veuve Z... (les consorts Z...) avaient donné un mandat de gestion d'un appartement, a donné celui-ci à bail, le 1er mars 1995, pour une durée de trois années conformément à l'article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; que le 10 février 1997, la locataire a délivré congé avec un préavis réduit à un mois en invoquant l'état de santé de sa fille mineure ; que, ce congé ayant été accepté par l'agence immobilière sur l'autorisation donnée par Mme Y..., veuve Z..., d'accepter le loyer de février comme solde de tout compte, les consorts Z... ont assigné l'agence immobilière en paiement de l'indemnité de préavis de trois mois prévu par l'article 15. I, alinéa 2, de la loi précitée ;

Attendu que les consorts Z... font grief au jugement attaqué (tribunal d'instance d'Ajaccio, 19 janvier 1999) de les avoir déboutés de leur demande, alors, selon le moyen :

1 ) qu'il n'y a pas d'indivision entre un nu-propriétaire et un usufruitier ; qu'ainsi en considérant que l'agence était fondée à s'en tenir aux consignes données par Mme Y..., veuve Z..., usufruitière qu'il qualifie de co-indivisaire, le tribunal d'instance a violé les articles 578 et 815 du Code civil ;

2 ) qu'il résulte de l'article 815-3 du Code civil qu'un co-indivisaire ne peut engager les autres par un acte d'administration en vertu d'un mandat tacite que s'il a pris en main la gestion des biens indivis au vu et au su de ceux-ci et sans opposition de leur part; qu'en considérant que Mme Y..., veuve Z..., avait pu donner seule quitus à l'agence sans constater qu'elle assurait la gestion de la location dans de telles conditions, le tribunal d'instance a privé son jugement de base légale au regard du texte susvisé ;

Mais attendu qu'aux termes de l'article 595, alinéa 1er, du Code civil, l'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit ; qu'ayant constaté que Mme Y..., veuve Z... était usufruitière du bien loué, ce dont il résultait qu'elle pouvait renoncer au préavis légal, le tribunal d'instance a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ; d'où il suit que le moyen est inopérant ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts Z... aux dépens ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mars deux mille un.