Real Estate Company v. Tax Authority on Property Valuation and Comparable Sales

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société du Merlot, société civile immobilière, dont le siège est ...,

en cassation d'un jugement rendu le 18 septembre 1997 par le tribunal de grande instance de Bordeaux (1re chambre), au profit du directeur des services fiscaux de la Gironde (contentieux des particuliers), dont le siège est ...,

défendeur à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 24 octobre 2000, où étaient présents : M. Dumas, président, M. Huglo, conseiller référendaire rapporteur, M. Poullain, conseiller, M. Jobard, avocat général, Mme Moratille, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Huglo, conseiller référendaire, les observations de Me Boullez, avocat de la SCI du Merlot, de Me Thouin-Palat, avocat du directeur des services fiscaux de la Gironde, les conclusions de M. Jobard, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon le jugement déféré (tribunal de grande instance de Bordeaux, 18 septembre 1997), qu'après l'acquisition le 10 avril 1992 par la SCI du Merlot d'un immeuble à usage d'habitation à La Vigne, commune de Lège Cap Ferret, pour le prix de 1 350 000 francs, l'administration fiscale a notifié à la SCI un redressement portant sur les droits d'enregistrement, puis un avis de mise en recouvrement, en estimant que la valeur vénale de l'immeuble était de 2 350 000 francs ;

qu'après une première réclamation de la SCI, cette valeur a été fixée à 2 000 000 francs ; qu'à la suite du rejet le 23 avril 1996 de sa seconde réclamation, la SCI a assigné le directeur des services fiscaux de la Gironde devant le tribunal de grande instance en dégrèvement des impositions supplémentaires ainsi mises à sa charge ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la SCI du Merlot fait grief au jugement d'avoir rejeté sa demande alors, selon le moyen, que par conclusions responsives signifiées le 19 mars 1997 reprenant un mémoire notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 8 janvier précédent, la SCI du Merlot a sollicité un transport du tribunal sur les lieux de la construction (seule mesure permettant de constater la particularité et la spécificité de l'immeuble qui interdisaient la comparaison avec les ventes d'immeubles traditionnels), que le Tribunal, s'il a bien relevé la demande qui devait être préalable à tout raisonnement au fond, n'y a pas répondu et a, ainsi, violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu que les mesures d'instruction sont facultatives pour le juge et que celui-ci n'est pas tenu de motiver spécialement son refus d'ordonner la mesure d'instruction sollicitée ; qu'il résulte nécessairement du jugement que le Tribunal a rejeté la demande de transport sur les lieux formée par la SCI du Merlot ; que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, pris en ses deux branches :

Attendu que la SCI du Merlot fait encore grief au jugement d'avoir statué comme il a fait alors, selon le moyen :

1 / que si la valeur vénale d'un immeuble peut être déterminée par comparaison avec des cessions de biens intrinsèquement similaires, la similarité des biens ne peut se borner à être une situation géographique, une date de construction ou même une surface voisine ou similaire, qu'une construction s'assimilant à un "blockhaus" comportant 18 façades, des ouvertures extrêmement rares et étroites ne peut être considérée comme similaire à un immeuble de construction traditionnelle, qu'en ayant relevé les spécificités de l'immeuble de la SCI du Merlot tout en considérant qu'il était intrinsèquement similaire aux 5 autres maisons traditionnelles et luxueuses dont l'Administration avait relevé le prix de vente, en raison de leur situation géographique, de la contemporanéité de leur construction, de leur surface habitable et de celle du terrain, le Tribunal a fait une fausse application de l'article L. 17 du Livre des procédures fiscales ;

2 / que la valeur vénale d'un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu normal de l'offre et de la demande à l'époque de la mutation ; que la mise en vente d'un bien pendant plusieurs années sans qu'une vente n'intervienne démontre que le prix fixé est supérieur à la valeur vénale du marché ; que le "blockhaus" du ... est resté en vente pendant plus de 3 années, que la proposition d'achat la plus élevée était de 1 350 000 francs, qu'en omettant de rechercher si au regard du jeu normal de l'offre et de la demande la valeur vénale de ce bien n'était pas celle de son prix de cession (soit 1 350 000 francs) et non celle fixée postérieurement par l'administration fiscale à partir de ventes d'immeubles dont l'esthétique et la construction étaient classiques, le Tribunal a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 17 du Livre des procédures fiscales ;

Mais attendu que le jugement constate que les cinq termes de comparaison sur lesquels l'administration s'est fondée portent effectivement sur des biens intrinsèquement similaires, s'agissant d'immeubles situés pour quatre d'entre eux dans la même rue, construits pour trois d'entre eux à la même époque ; que si le style de l'immeuble litigieux diffère sensiblement de celui des immeubles voisins, cette circonstance ne peut être regardée comme un élément de dépréciation suffisamment sensible pour que le prix du mètre carré pondéré subisse un abattement de près de la moitié dans l'acte litigieux par rapport à celui des immeubles environnants, et que, si la surface du terrain sur lequel est édifié l'immeuble est plus petite que celle des immeubles retenus comme termes de comparaison, la surface habitable et la surface développée pondérée hors oeuvre (fmt sont très nettement supérieures ; qu'ayant ainsi constaté que les termes de comparaison retenus par l'Administration étaient des biens intrinsèquement similaires, le Tribunal a légalement justifié sa décision rejetant la demande de dégrèvement ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses deux branches ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI du Merlot aux dépens ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du cinq décembre deux mille.