Seller v. Buyer: Building Capacity Loss as Hidden Defect vs. Lack of Conformity

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / la société Y... Graham et compagnie, société en nom collectif, dont le siège est ci-devant ... et actuellement ...,

2 / la société International amalgameted investors (IAI), société à responsabilité limitée, dont le siège est ...,

3 / la Société immeubles commerciaux locatifs (SICL), dont le siège est ..., représentée par son liquidateur judiciaire Me X...,

4 / la SNC EGH, société en nom collectif, dont le siège est ..., associée en nom collectif de la SNC Y... Graham et compagnie,

en cassation d'un arrêt rendu le 28 juillet 1997 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre civile, section B), au profit :

1 / de la société civile immobilière (SCI) "AB", dont le siège est ...,

2 / de M. Michel X..., mandataire liquidateur, demeurant ..., pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de MM. Niels D..., Roland C..., gérant de la SNC SICL en liquidation,

3 / de Mme Françoise Z... A..., associée au sein de la SCP Deloche-Mottet-Gastaldi, demeurant ...,

4 / de M. Claude B..., demeurant ...,

5 / de l'Union industrielle de crédit (UIC), société anonyme, dont le siège est ...,

défendeurs à la cassation ;

La SCI AB a formé, par un mémoire déposé au greffe le 11 mai 1998, un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Les demanderesses au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 28 mars 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mlle Fossereau, conseiller doyen, M. Pronier, conseiller référendaire rapporteur, M. Guérin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Pronier, conseiller référendaire, les observations de Me Choucroy, avocat des sociétés Y... Graham et compagnie, International amalgameted investors, de la Société immeubles commerciaux locatifs et de la SNC EGH, de la SCP Boré, Xavier et Boré, avocat de Mme Gastaldi A..., de Me Capron, avocat de la SCI AB, de Me Foussard, avocat de M. B..., les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause Mme Gastaldi A... et M. B... ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal :

Vu les articles 1641 et 1648 du Code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 juillet 1997), que, suivant un acte du 2 août 1990, les sociétés Y... Graham et compagnie, International amalgameted investors et Société immeubles commerciaux locatifs (sociétés) ont vendu, à la société civile immobilière AB (SCI), une parcelle à laquelle l'aménageur a attribué une constructibilité exprimée en superficie de plancher développée hors oeuvre nette, la vente étant passée notamment sous les charges et conditions résultant du plan d'aménagement de zone, du règlement d'aménagement de zone et de tous les documents administratifs de la zone d'aménagement concertée ; qu'à la suite de l'annulation du plan d'occupation des sols par le tribunal administratif, la SCI, se prévalant de l'inconstructibilité des terrains, a assigné les sociétés en nullité de la vente pour vice du consentement, résolution pour défaut de délivrance conforme et paiement de sommes ;

Attendu que pour prononcer la résolution de la vente, l'arrêt retient que les sociétés n'ont délivré qu'un terrain qui n'était pas conforme à la chose que la SCI avait achetée, telle que désignée et définie dans la convention, pour être dépourvu de toute possibilité de construire et que cette différence entre la chose promise au contrat et la chose délivrée constitue un défaut de conformité lequel relève de l'obligation de délivrance de droit commun ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'inconstructibilité constituait le vice caché de la chose vendue, la cour d'appel, qui n'a pas recherché, comme il le lui était demandé, si l'action de la SCI avait été intentée à bref délai, n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 juillet 1997, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne la société civile immobilière AB aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de la SCI AB, de M. B... et de Mme Gastaldi A... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille un.