Tenants' Right of First Refusal Loss Due to Notary Malpractice

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Gérard Y..., demeurant 51, Grand'Rue Baziege, 31450 Montgiscard,

en cassation d'un arrêt rendu le 2 mars 1998 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, 1re section), au profit :

1 / de M. Joseph Z...,

2 / de Mme Germaine B... D..., épouse Z...,

demeurant ensemble ..., défendeurs à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 3 avril 2001, où étaient présents : M. Sargos, conseiller le plus ancien faisant fonctions de président, M. Bargue, conseiller rapporteur, M. Aubert, conseiller, M. Roehrich, avocat général, Mme Collet, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Bargue, conseiller, les observations de la SCP Masse-Dessen, Georges et Thouvenin, avocat de M. Y..., de Me Choucroy, avocat des époux Z..., les conclusions de M. Roehrich, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu que les époux C..., qui donnaient un appartement à bail aux époux Z..., leur ont fait notifier, le 25 février 1986, par leur notaire M. X..., leur projet de le vendre au prix de 450 000 francs, afin de leur permettre d'exercer leur droit de préemption ; que M. Y..., notaire des époux Z..., a fait savoir à son confrère, le 18 mars 1986, que ses clients acceptaient l'offre ; que le 16 avril, M. X... a répondu qu'il avait omis d'inclure dans le prix de vente la valeur du garage fixée à 50 000 francs ; qu'après consultation du CRIDON, M. Y... a confirmé à son confrère que la vente devait être considérée parfaite au prix de 450 000 francs ; que les époux Z... n'ayant pas acquis le bien dans le délai d'exercice du droit de préemption, les époux C... ont vendu l'appartement aux époux A... au prix de 450 000 francs, vente qui a été notifiée aux locataires ; que les époux Z... ont obtenu un jugement annulant la vente consentie aux époux A... et ordonnant leur substitution à l'acte de vente, substitution réalisée par acte notarié de M. Y... du 21 avril 1988 ; que la cour d'appel ayant infirmé ce jugement, une substitution de propriétaire a été faite au profit des époux A... par acte notarié du 21 août 1991 ; que le pourvoi en cassation formé contre cet arrêt par les époux Z... a été rejeté ; que ces derniers, reprochant à M. Y... de ne pas avoir accompli les diligences nécessaires à la réalisation de la vente, ni même d'avoir procédé à la sommation d'avoir à la régulariser, ont assigné le notaire en réparation du préjudice résultant pour eux de la perte de leur logement ;

Sur le premier moyen, pris en ses trois branches :

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt attaqué (Toulouse, 2 mars 1998) d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait retenu sa responsabilité et de l'avoir condamné à réparer le préjudice financier des époux Z... alors, selon le moyen :

1 / qu'en déclarant que les manquements imputés au notaire résultaient de l'affirmation qu'en avaient faites tous les intéressés dans leur assignation dès lors que l'officier public n'avait pas cru devoir venir la contester devant le juge, déduisant ainsi la faute de la seule non comparution du défendeur, la cour d'appel a privé sa décision de motifs ;

2 / qu'en retenant que le notaire ne justifiait pas avoir fait connaître à ses clients la nécessité de passer l'acte ou de sommer les vendeurs dans le délai de quatre mois, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315 du Code civil ;

3 / qu'en condamnant le notaire au paiement de dommages-intérêts au profit des anciens locataires sans constater qu'ils n'étaient pas en mesure de connaître l'obligation sur la nécessité de passer l'acte authentique de vente ou de sommer le vendeur de la faire dans un délai de quatre mois après l'exercice de leur droit de préemption, qu'ils lui faisaient grief de leur avoir tue, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

Mais attendu, qu'analysant la chronologie des faits ayant conduit à l'échec de l'achat de l'appartement, la cour d'appel, motivant sa décision, en a déduit que le défaut de réalisation de l'acte ne pouvait trouver sa cause que dans une absence soit de diligence, soit de conseil de la part de leur notaire dans la mission qui lui avait été confiée ; que, la preuve du conseil donné incombant au notaire, c'est sans inverser la charge de celle-ci que l'arrêt relève que M. Y... ne justifiait pas avoir fait connaître à ses clients la nécessité de passer l'acte ou de sommer les vendeurs dans le délai de quatre mois ; que la cour d'appel n'avait, dès lors, pas à procéder à une recherche que sa décision rendait inopérante, les notaires n'étant pas dispensés de leur devoir de conseil par les éventuelles compétences personnelles de leurs clients ; que le moyen n'est donc fondé en aucune de ses branches ;

Sur le second moyen, pris en ses deux branches :

Attendu que M. Y... reproche à l'arrêt d'avoir statué comme il l'a fait alors, selon le moyen :

1 / qu'un lien de causalité faisait défaut en l'espèce entre le manquement imputé au notaire ayant consisté à ne pas avoir informé les anciens locataires de l'obligation de passer l'acte de vente dans un délai de quatre mois après l'exercice de leur droit de préemption ou de sommer le vendeur de le faire, et le préjudice financier qui trouvait exclusivement sa cause dans le fait que les intéressés ayant obtenu l'exécution provisoire du jugement en substitution d'acquéreurs, l'avaient poursuivie à leurs risques et périls, de sorte qu'en condamnant l'officier public à réparer un préjudice exclusivement imputable aux initiatives prises par les anciens locataires et aux risques qu'ils avaient entendu courir en exécutant une décision fragile puisque frappée d'appel, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;

2 / qu'en retenant, après avoir à plusieurs reprises rappelé l'absence de certitude et le caractère approximatif des éléments de calcul fournis, que l'indemnité allouée aux locataires était forfaitaire, la cour d'appel a encore violé le même texte ;

Mais attendu que, dès lors que l'instance engagée par les époux Z... n'aurait pas eu lieu d'être sans la faute commise par le notaire, la cour d'appel qui, par motifs propres et adoptés, a souverainement évalué le préjudice financier subi par les époux Z... en en fixant le montant global après avoir retenu certains des chefs de préjudice invoqués et évalué ceux-ci, a pu retenir que ce préjudice se trouvait dans un rapport de causalité avec la faute ; que les deux branches du moyen ne peuvent qu'être rejetées ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille un.