Commercial Lessee Repairs vs. Lessor Termination for Destruction and Burden of Proof

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière (SCI) AJP, dont le siège est ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 7 mai 1999 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre civile), au profit :

1 / de M. Charles Z..., demeurant ...,

2 / de M. Antoine Y..., demeurant ...,

3 / de la société civile immobilière (SCI) Pathiwill, dont le siège est ...,

4 / de M. Thierry Y...,

5 / de M. Willy Y...,

demeurant tous deux ...,

6 / de Me X..., demeurant ...,

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 27 février 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mlle Fossereau, conseiller doyen, M. Bourrelly, conseiller rapporteur, M. Baechlin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Bourrelly, conseiller, les observations de la SCP Gatineau, avocat de la société civile immobilière AJP, de la SCP Richard et Mandelkern, avocat de M. Z..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Vu les articles 1315 et 1722 du Code civil ;

Attendu que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 7 mai 1999) que M. Z..., preneur à bail de locaux affectés à l'exercice de sa profession, reprochant aux bailleurs de n'avoir pas entretenu l'immeuble, devenu vétuste, les a assignés en autorisation de procéder à ses frais avancés aux travaux nécessaires, et en condamnation à lui payer le coût de ceux-ci ainsi que des dommages-intérêts ; que les bailleurs ont opposé la destruction totale de l'immeuble, et invoqué, de ce chef, la résiliation de plein droit du bail ;

Attendu que, pour accueillir les demandes de M. Z..., l'arrêt retient que l'article 1722 du Code civil n'est applicable que si l'état de la chose louée résulte d'un cas fortuit, qu'ainsi, l'application de cette disposition est exclue lorsque la vétusté résulte d'un défaut d'entretien du fait du bailleur, et que celui-ci ne rapporte pas la preuve d'opérations normales d'entretien qu'il aurait effectuées ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 mai 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ;

remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;

Condamne M. Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. Z... à payer à la société civile immobilière AJP la somme de 12 000 francs ou 1 829,39 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. Z... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois avril deux mille un.