Commercial Lease Rent Adjustment Following Significant Tenant Modifications
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe appellate court was correct in upholding the decision to de-cap the rent for renewed commercial leases because the tenant's extensive works—including converting a storage/packaging area into an exhibition gallery and adding an office on an uncovered terrace, resulting in a 33% increase in total sales surface—constituted a significant modification to the nature and characteristics of the rented premises, rather than a simple improvement under the relevant decree, justifying the rent adjustment regardless of who bore the cost of the works.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 23-3 du décret du 30 septembre 1953, article 700 du nouveau Code de procédure civile; Commercial Lease Rent Adjustment Following Significant Tenant Modifications: Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois avril deux mille un.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis provision was used by the court of appeal, whose decision was upheld, to justify that the modifications were significant enough to warrant uncapping the rent upon lease renewal.
This provision was cited in the dispositive to order the appellant to pay legal fees to the respondents.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la société anonyme Verrerie de Biot, dont le siège est ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 30 mars 1999 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4ème chambre civile, section A), au profit :
1 / de M. Eloi Z..., demeurant ...,
2 / de Mme Luce X..., épouse Z..., demeurant ...,
3 / de Mlle Aline, Magali Z..., demeurant ..., venant aux droits de son père M. Claude Z..., décédé,
4 / de M. Antoine, Sébastien Z..., demeurant ..., venant aux droits de son père M. Claude Z..., décédé,
5 / de Mlle Ginette Z..., demeurant ...,
6 / de Mme Marianne Z..., épouse A..., demeurant ...,
7 / de Mme Reidunn B..., demeurant ..., prise en sa qualité de tutrice légale de Zoé Z..., fille de M. Frédéric Z..., décédé,
8 / de Mme Véronique Z..., épouse Y..., demeurant ...,
défendeurs à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 27 février 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Stéphan, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, conseiller doyen, M. Baechlin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Stéphan, conseiller, les observations de la SCP Defrenois et Levis, avocat de la société Verrerie de Biot, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat des consorts Z... et de Mmes B..., ès qualités, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que les travaux réalisés par la locataire, au cours du bail expiré, avaient consisté notamment en la création d'une galerie d'exposition aux lieu et place d'un local à usage de stockage et d'emballage et en l'aménagement au premier étage d'un bureau sur une terrasse non couverte créant ainsi une surface utile supplémentaire de 15,20 mètres carrés, que la surface totale de vente avait augmenté, du fait de l'ensemble des travaux, de 33 %, la cour d'appel a pu en déduire qu'il ne s'agissait pas d'une simple amélioration au sens de l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953 mais d'une modification notable de la consistance et des caractéristiques propres des locaux loués justifiant le déplafonnement du prix des baux renouvelés, sans avoir à rechercher si les bailleurs avaient directement ou indirectement assumé la charge des travaux ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Verrerie de Biot aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Verrerie de Biot à payer aux consorts Z... et à Mme B..., ès qualités, ensemble, la somme de 12 000 francs ou 1 829,39 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Verrerie de Biot ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois avril deux mille un.