Landlord v. Former Tenants (Rent Reduction Dispute)
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA landlord sued former tenants for the remainder of rent allegedly due after an agency, acting as the landlord's representative, incorrectly applied a one-year rent reduction (franchise) throughout the entire lease term. The Court of Appeal dismissed the claim, ruling that the landlord's acceptance of the reduced rent payments for nearly four years without protest implied agreement and absolved the agency of fault. The Supreme Court overturned this decision, finding that the Court of Appeal failed to establish any unequivocal act demonstrating the landlord's consent to continue the rent reduction beyond the contractually stipulated first year, thus lacking a legal basis for its ruling.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1147 du Code civil, Vu l'article 1147 du Code civil, Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile; Landlord v. Former Tenants (Rent Reduction Dispute): The Court of Appeal dismissed the claim, ruling that the landlord's acceptance of the reduced rent payments for nearly four years without protest implied agreement and absolved the agency of fault. The Supreme Court overturned this decision, finding that the Court of Appeal failed to establish any unequivocal act demonstrating the landlord's consent to continue the rent reduction beyond the contractually stipulated first year, thus lacking a legal basis for its ruling.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was cited as the legal basis for the cassation regarding the lack of legal basis for the lower court's decision concerning liability.
This provision was applied to order the defendants to pay a sum to the appellant for costs incurred in the appeal.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par M. Michel A..., demeurant ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 4 décembre 1998 par la cour d'appel de Saint-Denis-la-Réunion (chambre civile), au profit :
1 / de M. Jean Roland Y...,
2 / de Mme Dominique Z..., épouse Rivière,
tous deux domiciliés ...,
3 / de M. Henri X..., agent immobilier à l'enseigne "Agence Vendali", domicilié ...,
défendeurs à la cassation ;
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 28 février 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Dupertuys, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, conseiller doyen, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Dupertuys, conseiller, les observations de Me Blondel, avocat de M. A..., de la SCP Piwnica et Molinié, avocat des époux Y..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause les époux Y... ;
Sur le premier moyen et le second moyens, réunis :
Vu l'article 1147 du Code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis La Réunion, 4 décembre 1998), que le 12 octobre 1990, M. A... a donné à bail aux époux Y... un appartement, par l'intermédiaire de son mandataire, l'Agence Vendali ; qu'il a été stipulé au contrat de location qu'une franchise de 500 francs serait appliquée au loyer mensuel pendant la première année ; que cette franchise ayant été appliquée pendant toute la durée du bail, le bailleur a assigné, après leur départ, les époux Y... en paiement d'une somme au titre du complément des loyers, et, subsidiairement pour faire juger que l'Agence Vendali était tenue de supporter seule le montant des condamnations ;
Attendu que pour débouter M. A... de ses demandes, l'arrêt retient que les quittances de novembre 1990 à juillet 1994 présument paiement de la dette et que l'encaissement d'un loyer minoré pendant près de quatre ans, sans protestation, établit l'accord au bailleur et l'absence de faute de l'Agence Vendali ;
Qu'en statuant ainsi, sans relever aucun acte manifestant sans équivoque la volonté du bailleur d'accepter l'application de la franchise après la première année d'occupation des lieux, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 décembre 1998, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis-la-Réunion ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis-la-Réunion, autrement composée ;
Condamne les époux Y... et M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux Y... et M. X..., ensemble, à payer à M. A... la somme de 12 000 francs ou 1 829,39 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois avril deux mille un.