Landlord v. Tenant: Property Damage, Security Deposit, and Burden of Proof in Tenancy Disputes

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Daniel X..., demeurant ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 24 février 1999 par la cour d'appel de Besançon (2e Chambre civile), au profit de M. François Y..., demeurant ...,

défendeur à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 27 février 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Toitot, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, conseiller doyen, M. Baechlin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Toitot, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. X..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, qu'une lettre ne faisant pas preuve au profit de celui qui l'a écrite, la cour d'appel, qui a relevé que la quittance donnée par M. X... à M. Y... traduisait une présomption de paiement qu'il appartenait au bailleur de combattre par tous moyens de preuve, inexistants en l'espèce, a, sans modifier l'objet du litige, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Attendu, d'autre part, que M. X... n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel que la quittance de loyer avait été délivrée par erreur, au sens de l'article 1110 du Code civil, le moyen est, de ce chef, nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable ;

Mais sur le second moyen, pris en ses trois premières branches :

Vu l'article 1315 du Code civil, ensemble l'article 1730 du même Code ;

Attendu que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ;

que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 24 février 1999), que M. X... a donné une maison à bail à M. Y... ; qu'après son départ des lieux, le locataire a saisi le juge aux fins d'obtenir la restitution de son dépôt de garantie ; que le bailleur a demandé à être indemnisé pour des dégradations ;

Attendu que pour rejeter la demande de M. X..., l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que l'état des diverses pièces de la maison a été qualifié, lors de l'état des lieux d'entrée, de bon et moyen, que le procès-verbal d'état des lieux de sortie permet de constater qu'hormis les peintures usagées, quelques accrocs et quelques trous, la maison est relativement en bon état et qu'en raison de l'insuffisance descriptive de l'état des lieux, à l'entrée du preneur, il n'est pas possible d'apprécier les dégradations pouvant être imputées à celui-ci ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le constat ne mentionnait ni accrocs ni trous à l'entrée du locataire et que celui-ci devait restituer les lieux dans un état n'appelant pas davantage d'observations, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé les textes susvisés ;

Et sur le second moyen, pris dans ses deux dernières branches :

Vu l'article 1730 du Code civil ;

Attendu que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ;

Attendu que pour rejeter la demande du bailleur, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que les devis produits par M. X... n'ont pas été suivis d'effet, en l'absence de rénovation, et que la demande doit reposer sur des factures acquittées ; que le préjudice n'est pas établi ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a rejeté la demande du bailleur en paiement du loyer du mois d'octobre 1995, l'arrêt rendu le 24 février 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ;

remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois avril deux mille un.