Lessor Liability for Structural Repairs vs. Lessee Maintenance Obligations
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe case involved a dispute where a lessor sought compensation from a commercial lessee for the poor maintenance of leased premises upon lease termination, arguing that a lease clause required the lessee to keep the property in perfect repair, including major structural repairs otherwise incumbent on the lessor under the Civil Code. The Court of Appeal upheld this obligation, noting the absence of an initial inspection report and finding that the parties validly derogated from the general obligation of the lessor to maintain the property (Article 1720 of the Civil Code), which is not mandatory public order. However, the highest court partially quashed the decision, reasoning that, absent a specific agreement, the lessor remains responsible for wear and tear, thus finding that the appellate court violated Article 1720 by strictly applying the clause imposing all repairs, including those due to age, on the lessee.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1720 du Code civil, article 606 du Code civil, Article 700 du nouveau Code de procédure civile; Lessor Liability for Structural Repairs vs. Lessee Maintenance Obligations: The Court of Appeal upheld this obligation, noting the absence of an initial inspection report and finding that the parties validly derogated from the general obligation of the lessor to maintain the property (Article 1720 of the Civil Code), which is not mandatory public order. However, the highest court partially quashed the decision, reasoning that, absent a specific agreement, the lessor remains responsible for wear and tear, thus finding that the appellate court violated Article 1720 by strictly applying the clause imposing all repairs, including those due to age, on the lessee.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was violated by the Court of Appeal, which incorrectly ruled that the tenant was obliged to perform all repairs, overriding the default legal provision.
Used to reject the request made by the defendants (consorts X...) regarding Article 700 proceedings.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la société Gestion Pierre Cardin, société à responsabilité limitée, dont le siège est ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 12 mars 1999 par la cour d'appel de Paris (16e chambre, section B), au profit :
1 / de M. Gérard X..., demeurant ...,
2 / de M. Aimery X...,
3 / de M. Christian X...,
demeurant tous deux ...,
4 / de M. Arnaud X..., demeurant ...,
tous quatre pris en leur qualité d'héritiers de Claire Colliez, épouse X...,
défendeurs à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 27 février 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mlle Fossereau, conseiller doyen, M. Bourrelly, conseiller rapporteur, M. Baechlin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Bourrelly, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Gestion Pierre Cardin, de Me Copper-Royer, avocat des consorts X..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Vu l'article 1720 du Code civil ;
Attendu que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ; qu'il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 mars 1999), que Mme X..., propriétaire de locaux à usage commercial pris à bail par la société de Gestion Pierre Cardin (société Cardin), en a reçu congé ; que, soutenant que les lieux n'avaient pas été correctement entretenus, elle a demandé la condamnation de la société Cardin à lui payer de ce chef diverses sommes ;
Attendu que, pour dire qu'aux termes du bail, la société Cardin était tenue de mettre les lieux en parfait état de réparations, et, sur les réparations à faire, pour ordonner une expertise, l'arrêt retient qu'aucun état des lieux n'a été dressé, que, selon le bail, la société Cardin a la charge de "mettre, entretenir et conserver constamment les lieux et bâtiments loués en parfait état sans pouvoir exiger des bailleurs aucune remise en état ou réparation, toutes les réparations nécessaires ou simplement utiles étant de convention expresse à la charge de la preneuse, y compris les grosses réparations de l'article 606 du Code civil", que les parties ont valablement dérogé à l'article 1720 du Code civil, qui n'est pas d'ordre public, que la société Cardin, ayant acquis le fonds de commerce et le droit au bail sur adjudication, n'a pas ignoré les obligations mises à sa charge et qu'elle a pris les lieux en parfaite connaissance de leur état de vétusté et de son obligation de réparer ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, sauf convention particulière, le bailleur répond de la vétusté, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le premier moyen :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a donné acte à MM. Gérard, Aimery, Christian et Arnaud X... de leur intervention volontaire ès qualités d'héritiers de Claire Colliez, épouse X..., l'arrêt rendu le 12 mars 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des consorts X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois avril deux mille un.