Co-Owner Suit for Demolition of Lessee's Commercial Smoke Flue in Common Area

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Alexis Y..., demeurant ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 4 janvier 2000 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, 1re section), au profit :

1 / de la société Brasserie Georges V, dont le siège est ...,

2 / du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Palais X..., pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet Gabaig, dont le siège est ...,

3 / de la Société paloise immobilière de l'X... "SPIA", dont le siège est 9, rue du Centre, 92200 Neuilly-sur-Seine,

défendeurs à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 10 juillet 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mlle Fossereau, conseiller doyen, Mme Boulanger, conseiller référendaire rapporteur, M. Guérin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Boulanger, conseiller référendaire, les observations de Me Brouchot, avocat de M. Y..., de Me Blanc, avocat de la société Brasserie Georges V, de la SCP Defrénois et Levis, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Palais X..., les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'imprécision des termes du règlement de copropriété rendait nécessaire, la cour d'appel a souverainement retenu que ce règlement ne limitant pas expressément l'autorisation d'activité de café avec ou sans restaurant à un seul commerce de ce type, l'exploitation de la brasserie Georges V, en présence d'une autre brasserie dans l'immeuble, n'était pas contraire aux stipulations de ce règlement ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen, qui est recevable :

Vu l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1134 du Code civil ;

Attendu que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 4 janvier 2000), statuant sur renvoi après cassation, que la brasserie Georges V, locataire dans un immeuble en copropriété d'un lot à usage commercial appartenant à la Société paloise immobilière de l'X..., ayant installé dans une partie commune de l'immeuble, une cheminée d'extraction de fumées et odeurs, M. Y..., copropriétaire, l'a assignée ainsi que sa bailleresse et le syndicat des copropriétaires en démolition de cet ouvrage ;

Attendu que pour débouter M. Y... de sa demande, l'arrêt retient que le règlement de copropriété prévoit que les commerces ne sont autorisés dans l'immeuble qu'à la condition de ne provoquer aucun trouble et qu'il est possible d'installer dans les parties communes des conduits de fumée pour les besoins de l'immeuble, que dès lors que le conduit litigieux a été réalisé dans le cadre général de l'exécution du règlement de copropriété, les travaux n'étaient pas soumis à une exigence d'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la stipulation du règlement de copropriété prévoyant la possibilité d'installer dans les parties communes des conduits de fumée ne dispensait pas d'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 janvier 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

Condamne, ensemble, les sociétés Brasserie Georges V, paloise immobilière de l'X... et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Palais X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les sociétés Brasserie Georges V, SPIA et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Palais X..., ensemble, à payer à M. Y... la somme de 12 000 francs ou 1 829,39 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Brasserie Georges V et celle du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Palais X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par à l'audience publique du deux octobre deux mille un par Mlle Fossereau, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile.