Landlord v. Property Manager: Liability for Unpaid Rents and Property Damage

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société à responsabilité limitée Sainclair étude, dont le siège social est ... (15e), agissant en la personne de ses représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité, en cassation d'un arrêt rendu le 8 janvier 1993 par la cour d'appel de Paris (23e Chambre, Section B), au profit :

1 ) de M. Jean-Jacques X..., demeurant ... à Maisons-Laffitte (Yvelines),

2 ) du groupe Antverpia groupe assurances, demeurant ... (Nord), pris en la personne de ses représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité, défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 13 juin 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Toitot, conseiller rapporteur, M. Douvreleur, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Mme Di Marino, Borra, M. Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Lucas, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Toitot, les observations de Me Roger, avocat de la société Sainclair étude, les conclusions de M. Lucas, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur les premier, deuxième et troisième moyens, réunis :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 janvier 1993), que M. X... a donné mandat à la société Etude Sainclair d'administrer un appartement et un studio lui appartenant ;

que la mandataire s'est engagée à lui rembourser, à partir du sixième mois d'impayés, les pertes pécuniaires subies du fait du non-paiement des loyers, charges et taxes prévues au bail, ainsi que les détériorations, destructions et altérations des biens dans la limite de 28 000 francs ;

que les locataires ayant cessé de payer les loyers et dégradé les lieux, le propriétaire a assigné la société mandataire en paiement de différentes sommes ;

Attendu que la société Etude Sainclair fait grief à l'arrêt de la condamner à restituer à M. X... la somme de 26 600 francs représentant le dépôt de garantie et à lui payer la somme de 20 000 francs au titre des réparations, alors, selon le moyen, "1 ) que la société Etude Sainclair avait rappelé, dans ses conclusions, que la somme de 26 600 francs avait été créditée au compte de M. X... en mars 1989 pour la somme de 18 000 francs et 4 600 francs et, le 22 novembre 1990, pour 4 000 francs ;

qu'en négligeant de répondre à ce chef de conclusions, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs et violé l'article 455 de nouveau Code de procédure civile ;

2 ) que le dépôt de garantie a pour but de garantir le paiement au bailleur des sommes qui lui seraient dues au titre des dégradations locatives ;

que ce versement entre en compte dans le cadre des dégradations subies par le bien pour lequel la société Etude Sainclair était susceptible d'avoir engagé sa garantie de remboursement ;

qu'en se refusant à imputer sur le montant du dépôt de garantie l'indemnisation des réparations au titre de la garantie contractuelle prévue, lesquelles avaient été effectuées par la société Etude Sainclair, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1134 du Code civil ;

3 ) qu'il y a contradiction à reconnaître, d'une part, que M. X... ne peut prétendre à la fois à la restitution du dépôt de garantie et à l'indemnisation des réparations locatives qui ont été effectuées, et à énoncer, d'autre part, que la retenue de garantie entre bailleur et preneur n'est pas incompatible avec l'indemnisation contractuelle convenue entre la société Etude Sainclair et M. X... et peuvent donc se cumuler ;

qu'ainsi, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le dépôt de garantie prévu dans le contrat de bail était étranger aux relations entre mandant et mandataire et que, par l'avenant du contrat de gestion, la société Etude Sainclair était convenue de rembourser au propriétaire les détériorations des biens loués dans les limites de la garantie, la cour d'appel, répondant aux conclusions, sans se contredire, a retenu, à bon droit, que la retenue de garantie entre bailleur et preneur n'était pas incompatible avec l'indemnisation contractuelle stipulée par la société Etude Sainclair et M. X... et qu'elles pouvaient se cumuler ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le quatrième moyen, en ce qui concerne le droit de bail, ci-après annexé :

Attendu que le droit de bail incombant au locataire et l'avenant garantissant le paiement des seules sommes dues par celui-ci, le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le quatrième moyen, en ce qui concerne la taxe additionnelle :

Vu l'article 1134 du Code civil ;

Attendu que pour condamner la société Etude Sainclair au paiement de la taxe additionnelle pour 5 621 francs, l'arrêt retient que la société mandataire a déduit à tort cette somme qui entre dans les prévisions de l'avenant relatives à l'indemnisation des taxes prévues au bail ou suivant les usages locaux ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'aux termes de l'avenant, seul était garanti le paiement des sommes dues par le locataire et que la taxe additionnelle incombe au seul bailleur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ses dispositions condamnant la société Etude Sainclair à payer à M. X... la somme de 5 621 francs au titre de la taxe additionnelle, l'arrêt rendu le 8 janvier 1993, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;

Les condamne, ensemble, aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Paris, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du douze juillet mil neuf cent quatre-vingt-quinze.