Co-Owner Challenge to Collection Cost Allocation in Co-ownership Regulations

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Mme Judith X..., épouse Y..., demeurant à Paris (16e), 4 Hameau Béranger, en cassation d'un arrêt rendu le 5 mars 1993 par la cour d'appel de Paris (23e chambre, section B), au profit du syndicat des copropriétaires du 4/6, hameau Béranger à Paris 16e, pris en la personne de son syndic, le cabinet Mothiron, société anonyme, dont le siège est à Paris (16e), ..., défendeur à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 31 janvier 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Capoulade, Deville, Mlle Fossereau, MM. Fromont, Villien, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de Mme Y..., de la SCP Rouvière et Boutet, avocat du syndicat des copropriétaires du 4/6, hameau Béranger à Paris 16e, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Paris, 5 mars 1993), que le règlement de copropriété d'un immeuble comportant une clause dite d'aggravation des charges, et les assemblées générales des copropriétaires des 26 avril 1990 et 18 décembre 1991 ayant décidé, en cas d'arriérés ou d'impayés de charges de copropriété, de mettre au compte du copropriétaire défaillant tous les frais d'honoraires et les dépenses exposées par le syndicat pour le recouvrement des sommes dues, Mme Y..., copropriétaire, a assigné le syndicat en annulation de cette clause et de ces deux décisions ;

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen, "1 ) que seule une clause claire et précise du règlement de copropriété peut mettre à la charge définitive du copropriétaire défaillant les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement des charges, par dérogation à la règle de répartition posée par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

qu'en l'espèce, il ressort des constatations de l'arrêt que la clause du règlement de copropriété invoquée par le syndicat, citée intégralement, se réfère aux principes généraux de la responsabilité civile mais ne règle pas le sort des frais de contentieux ;

que, dès lors, en déclarant que la règle de la participation de tous les copropriétaires au paiement des frais de contentieux avait été valablement écartée par la volonté des copropriétaires, la cour d'appel a violé les articles 1134 du Code civil et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2 ) que, si les membres d'une copropriété peuvent, par dérogation à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, mettre les frais de contentieux, exposés par le syndicat pour le recouvrement des charges, à la charge définitive du copropriétaire défaillant, ils ne peuvent pour autant priver ce dernier de tout recours aux tribunaux, seuls compétents pour apprécier l'existence des conditions de son éventuelle responsabilité ;

qu'en l'espèce, il ressort des constatations de l'arrêt que les résolutions des assemblées litigieuses stipulent que les frais rendus nécessaires pour le recouvrement des charges seront "débités directement sur le compte du copropriétaire défaillant", soit même en l'absence de toute décision judiciaire sur sa responsabilité ;

que, dès lors, à supposer que, par extraordinaire, les résolutions litigieuses aient été régulièrement prises en application de la clause "générale d'aggravation des charges" du règlement de copropriété, la cour d'appel, qui n'en a pas déduit qu'elles étaient nulles, a violé l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme du 4 novembre 1950, publiée par décret n 74-360 du 3 mai 1974, les articles 14 et 31 du nouveau Code de procédure civile, ensemble les articles 1147, 1134 du Code civil et 8, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965" ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la clause du règlement de copropriété stipulait que les copropriétaires qui aggravaient, par leur faute, les charges communes générales et particulières auraient à supporter les frais et dépenses ainsi occasionnées et que les deux décisions litigieuses, régulièrement votées par les assemblées générales des copropriétaires, en avaient seulement précisé les modalités d'application pour les frais et honoraires exposés pour le recouvrement des charges arriérées et impayées, la cour d'appel, sans priver le copropriétaire concerné d'un recours judiciaire pour apprécier sa responsabilité, a retenu, à bon droit, que cette clause, suffisamment claire et précise, et ces deux décisions n'étaient pas contraires à la règle de la répartition entre tous les copropriétaires des charges communes générales de copropriété dans la mesure où ces charges supplémentaires particulières ne pourraient inclure celles relevant de la gestion courante tels les frais de syndic et seraient limitées aux seuls frais justifiés causés uniquement par l'attitude fautive du copropriétaire ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme Y... à payer au syndicat des copropriétaires du 4/6 hameau Béranger à Paris la somme de huit mille francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

La condamne, également aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du huit mars mil neuf cent quatre-vingt-quinze.