Purchasers v. Tenants: Validity of Unsigned Lease Agreement Contained in Sale Deed

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 ) M. Jean X...,

2 ) Mme Lucette Z..., épouse X..., demeurant ensemble avenue de la Gare à Corbeilles-en-Gâtinais (Loiret), en cassation d'un arrêt rendu le 16 janvier 1992 par la cour d'appel d'Orléans (Chambre sociale), au profit :

1 ) de M. André Y...,

2 ) de Mme Simone Y..., demeurant ensemble La Graissière à Auvilliers-en-Gâtinais (Loiret), défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 21 février 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Peyre, conseiller rapporteur, M. Douvreleur, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, M. Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Peyre, les observations de Me Brouchot, avocat des époux X..., de Me Hennuyer, avocat des époux Y..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu que les époux X..., qui ont acquis, le 18 décembre 1981, de la SAFER du Centre, un domaine agricole, en prenant l'engagement de consentir aux preneurs en place, les époux Y..., un bail de dix-huit ans, font grief à l'arrêt attaqué (Orléans, 16 janvier 1992) de prononcer la nullité du congé qu'ils ont délivré, le 27 février 1990, à leurs locataires, alors, selon le moyen, "1 ) que l'acte du 18 décembre 1981 était intitulé "vente par la SAFER du Centre à M. et Mme X..." ;

que le seul fait que cet acte ait prévu au chapitre "propriété-jouissance" la conclusion d'un bail de longue durée aux époux Y... ne pouvait suppléer l'absence d'un tel bail que ces derniers ont toujours refusé de signer ;

qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a méconnu la volonté des parties et violé l'article 1134 du Code civil ;

2 ) que la vente, conclue entre la SAFER et les époux X..., ne pouvait avoir d'effet à l'égard des tiers et, notamment, des époux Y... ;

qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a méconnu l'effet relatif des contrats et violé l'article 1165 du Code civil ;

3 ) que l'accord des parties, pour substituer à un bail rural précédent un bail à long terme, doit porter sur l'ensemble des clauses ;

que la cour d'appel, qui s'est bornée à énoncer que l'acte du 18 décembre 1981 valait bail de longue durée sans tenir compte du bail du 9 novembre 1973 et sans constater l'accord des époux X... et des époux Y... sur l'ensemble des clauses nécessaires à la conclusion du nouveau bail, a violé les articles L. 416-1 et L. 416-2 du Code rural" ;

Mais attendu qu'ayant retenu que la stipulation, suivant laquelle les acquéreurs de la propriété s'engageaient à consentir un bail à long terme de dix-huit ans aux époux Y..., ayant été expressément acceptée par ceux-ci, qui avaient porté leur paraphe au bas de chacune des feuilles de l'acte translatif de propriété, avait les caractères d'une promesse synallagmatique de bail, valant bail, dès lors qu'elle contenait les éléments essentiels de l'engagement :

chose louée, prix et durée, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux X..., envers le trésorier-payeur général, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-neuf mars mil neuf cent quatre-vingt-quinze.