Commercial Lease Renewal Dispute Involving Set-Off of Unliquidated Counterclaim
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IALandlords of commercial premises refused to renew a lease without offering eviction compensation, prompting the tenants to challenge the grounds for termination. The tenants argued on appeal that their reciprocal, albeit unliquidated, claim against the landlords for the cost of required repairs (stemming from a prior court decision) should have allowed for judicial set-off against the due rent payments, thereby invalidating the grounds for refusal. The Court of Cassation rejected the appeal, affirming the lower court's ruling that, as the court was not presented with an argument regarding the absence of formal notice to pay the rent, the conditions for legal set-off were indeed not met because the tenants' counter-claim was not liquid and enforceable at the time the rent payments ceased.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticles 1289 du Code civil, Article 700 du nouveau Code de procédure civile; Commercial Lease Renewal Dispute Involving Set-Off of Unliquidated Counterclaim: The tenants argued on appeal that their reciprocal, albeit unliquidated, claim against the landlords for the cost of required repairs (stemming from a prior court decision) should have allowed for judicial set-off against the due rent payments, thereby invalidating the grounds for refusal. The Court of Cassation rejected the appeal, affirming the lower court's ruling that, as the court was not presented with an argument regarding the absence of formal notice to pay the rent, the conditions for legal set-off were indeed not met because the tenants' counter-claim was not liquid and enforceable at the time the rent payments ceased.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court ruled on the application of this article regarding indemnity.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1 / M. Francis Y...,
2 / Mme Arlette X... épouse de M. Y..., demeurant ensemble Hôtel des Routiers, Le Petit Marché à Bouloire (Sarthe), en cassation d'un arrêt rendu le 9 décembre 1992 par la cour d'appel d'Angers (1ère chambre, section A), au profit ;
1 / de M. Daniel A...,
2 / de Mme Suzanne Z..., épouse A..., demeurant ensemble Le Pas du Loup à Arles-sur-Tech (Pyrénées-orientales), défendeurs à la cassation ;
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt :
LA COUR, en l'audience publique du 21 février 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Borra, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme le conseiller Borra, les observations de Me Capron, avocat des époux Y..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 9 décembre 1992), que les époux A..., propriétaires de locaux à usage commercial, donnés à bail aux époux Y..., leur ont notifié un congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction ;
que les époux Y... ont assigné les époux A... pour faire juger mal fondés les motifs du congé ;
Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande, alors, selon le moyen, "que lorsque deux dettes sont connexes, le juge ne peut écarter la demande de compensation au motif que l'une d'entre elles ne réunit pas les conditions de liquidité et d'exigibilité ;
que les créances réciproques de M. et Mme Francis Y... et de M. et Mme Daniel A... étant connexes, M. et Mme Francis Y... avaient droit, bien que leur créance ne fût pas liquide, au bénéfice de la compensation judiciaire ;
qu'en relevant, pour décider que M. et Mme Daniel A... étaient fondés à refuser le renouvellement, que la créance de M. et Mme Francis Y... n'était pas liquide au moment où ils ont cessé de payer leurs loyers et que les conditions de la compensation légale ne se trouvaient pas alors remplies, quand il ne ressort pas de ses constatations que M. et Mme Y... avaient été régulièrement mis en demeure de régler leurs loyers, la cour d'appel a violé les articles 1289 du Code civil et 9 du décret du 30 septembre 1953" ;
Mais attendu qu'ayant constaté, d'une part, l'existence d'une créance de loyers échus, d'autre part celle d'une obligation de faire des travaux résultant d'une décision de justice, la cour d'appel, qui n'était pas saisie d'un moyen tiré de l'absence de mise en demeure, a retenu, à bon droit, que les conditions de la compensation n'étaient pas remplies ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
DIT n'y avoir lieu à indemnité en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
Condamne les époux Y... aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt neuf mars mil neuf cent quatre-vingt-quinze.