Tenant Appeal of Commercial Lease Termination for Maintenance Defaults

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société à responsabilité limitée Paris-Alsace, dont le siège est ... (17e), en cassation d'un arrêt rendu le 1er décembre 1992 par la cour d'appel de Paris (1re chambre, section D), au profit de la société civile immobilière du ..., dont le siège est ... (Alpes-Maritimes), défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 7 février 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Boscheron, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, M. Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Boscheron, les observations de Me Cossa, avocat de la société Paris-Alsace, de Me Ricard, avocat de la SCI du ..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la société Paris-Alsace, preneur à bail de locaux à usage commercial appartenant à la société civile immobilière du ... (SCI), suivant un bail renouvelé en dernier lieu le 28 mai 1987, fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 1er décembre 1992) de prononcer la résiliation judiciaire du bail, alors, selon le moyen, "1 ) que le bailleur étant tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toutes espèces, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1184, 1720 et 1731 du Code civil en prononçant aux torts du preneur la résiliation du bail consenti le 28 mai 1987, en raison d'un défaut d'entretien des lieux loués remontant aux années 1970 ;

2 ) que le bail renouvelé étant un nouveau bail, même s'il reprend les stipulations du bail initial, ce qui implique que sa résolution ne peut être prononcée pour des manquements antérieurs du preneur à ses obligations, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du Code civil en prononçant aux torts de la société Paris-Alsace la résolution du bail pour défaut d'entretien remontant aux années 1970 ;

3 ) que la clause mettant à la charge du preneur les grosses réparations n'exonérant pas le bailleur de la réfection de la toiture, la cour d'appel a, de nouveau, violé les articles 1134 et 1184 du Code civil en imputant au preneur le mauvais état de la toiture, pour prononcer la résiliation du bail, tout en relevant qu'une réfection totale était nécessaire, qu'elle a d'ailleurs mise à la charge du bailleur, ce qui impliquait que le preneur n'avait aucune obligation à cet égard" ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le bail renouvelé le 28 mai 1987 mettait à la charge de la société Paris-Alsace les réparations de toutes espèces pouvant être nécessaires pour maintenir les lieux loués en bon état d'entretien, à l'exception des grosses réparations définies à l'article 606 du Code civil et qu'il résultait d'un rapport d'expertise, en date du 18 juin 1991, que l'immeuble loué souffrait d'un défaut d'entretien manifeste concernant la façade sur cour, les croisées des fenêtres et l'entretien courant de la couverture, la cour d'appel, qui a souverainement apprécié la gravité de ces manquements, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le second moyen :

Attendu que la société Paris-Alsace reproche à l'arrêt de prononcer à la fois la résiliation du bail et de sa condamnation à payer une somme de 360 000 francs, alors, selon le moyen, "que la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté ayant le choix, ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages intérêts, la cour d'appel a violé l'article 1184 du Code civil, en prononçant la résolution du bail du 28 mai 1987 pour défaut d'entretien des lieux par le preneur, tout en condamnant celui-ci à payer au propriétaire les travaux d'entretien et de remise en état préconisés par l'expert" ;

Mais attendu que la société Paris Alsace ayant été condamnée à payer à la SCI la somme de 360 000 francs à titre de dommages-intérêts, le moyen manque en fait;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Paris-Alsace à payer à la SCI du ... la somme de huit mille francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

La condamne également aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-deux mars mil neuf cent quatre-vingt-quinze.