Real Estate Brokerage Acquisition and Contractual Obligation to Propose New Mandates

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / La société anonyme Bourse de l'immobilier, dont le siège est ...,

2 / M. Eddy Y..., domicilié ..., en cassation d'un arrêt rendu le 5 mai 1993 par la cour d'appel de Bordeaux (1re chambre), au profit de Mme Marie-Claude X..., épouse Z..., demeurant chez Mme Claude X..., ... (Gironde), défenderesse à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 21 février 1995, où étaient présents : M. Bézard, président, M. Grimaldi, conseiller rapporteur, Mme Pasturel, conseiller, M. de Gouttes, avocat général, Mlle Barault, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Grimaldi, les observations de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de La Varde, avocat de la société Bourse de l'immobilier et de M. Y..., les conclusions de M. de Gouttes, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1134 du Code civil ;

Attendu, selon l'arrêt déféré, que, le 1er décembre 1984, M. A..., agent immobilier, a conclu avec Mme X... un contrat régi par le décret du 23 décembre 1958 ;

que, par acte notarié du 16 février 1987, il a cédé son fonds de commerce à la société Bourse de l'immobilier (la société), cet acte comportant une clause selon laquelle "le vendeur déclare avoir les agents commerciaux dont les noms figurent sur une liste ci-annexée. L'acquéreur s'engage à proposer de nouveaux mandats, dès signature des présentes, à ces différents agents commerciaux" ;

que Mme X... a assigné la société en paiement d'une indemnité, en faisant valoir que le nouveau mandat qui lui était proposé entraînait une diminution du taux de ses commissions et correspondait à la rupture du contrat par le mandant ;

Attendu que, pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que le cédant a entendu "assurer la reprise" des contrats par le cessionnaire et que la commune intention des parties est insusceptible de toute autre interprétation ;

que, dans la commune intention des parties, le cessionnaire a entendu assurer la "reprise" des contrats ;

Attendu qu'en statuant ainsi, alors que, dans l'acte du 16 février 1987, le cessionnaire, qui n'était tenu à aucune obligation légale, s'était seulement engagé contractuellement à "proposer" aux agents commerciaux, dont Mme X..., de "nouveaux mandats", la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du contrat ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 mai 1993, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ;

remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers ;

Condamne Mme Z..., envers la société Bourse de l'immobilier et M. Y..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Bordeaux, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par M. le président en son audience publique du onze avril mil neuf cent quatre-vingt-quinze.