Co-Ownership Lot Division Refusal Upheld Against Balance Disruption

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière Rodier Maubeuge, dont le siège est ... (9ème), représentée par son gérant en exercice, M. Louis X..., demeurant en cette qualité ... (9ème), en cassation d'un arrêt rendu le 15 septembre 1992 par la cour d'appel de Reims (audience solennelle), au profit du syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... (9ème), pris en la personne de son syndic en exercice, la société anonyme Meillant et Bourdeleau, ayant son siège ... (9ème), en la personne de ses directeur et représentants légaux demeurant audit siège, défendeur à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 14 mars 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Capoulade, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Deville, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Villien, conseillers, M. Chapron, conseiller référendaire, M. Sodini, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Capoulade, les observations de la SCP Le Bret et Laugier, avocat de la SCI Rodier Maubeuge, de Me Baraduc-Benabent, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... (9ème), les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 15 septembre 1992), statuant sur renvoi après cassation, que, dans un immeuble en copropriété, à destination mixte, les locaux du rez-de-chaussée étant à usage commercial et les locaux en étage étant affectés à l'habitation, la société civile immobilière Rodier-Maubeuge (SCI), propriétaire, au rez-de-chaussée, d'un lot, a divisé celui-ci en deux lots nouveaux ;

que l'assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 1985 ayant refusé d'adopter la nouvelle répartition des quotes-parts entre ces lots, la SCI a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de cette décision ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen, "1 / que la division de lots privatifs ne peut faire l'objet d'une décision de refus de l'assemblée générale des copropriétaires que si cette division est contraire à la destination de l'immeuble ;

qu'en cas d'une destination de l'immeuble de nature mixte, l'affectation des locaux du rez-de-chaussée pour l'usage commercial constitue un droit pour le propriétaire de ce lot, les sujétions inhérentes à ce type d'affectation des lieux ne pouvant à elles seules justifier l'atteinte décidée par la copropriété à la faculté de tout copropriétaire de diviser son lot ;

que, dès lors, la cour d'appel, en se fondant sur l'intensification de ces seules sujétions, conformes à la destination de l'immeuble contractuellement instituée ainsi que sur la prétendue nécessité de préserver le difficile équilibre entre l'habitation bourgeoise et l'usage commercial, afin de débouter la SCI Rodier Maubeuge de ses demandes, a violé les articles 1134 du Code civil et 8 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2 / que l'article 7-3 du règlement de copropriété n'émet d'autres restrictions à l'utilisaton commerciale des locaux du rez-de-chaussée que celles tenant à la similitude des commerces exercés, à la possibilité de nuisances pour les voisins, liées au bruit, à l'odeur, aux émanations, ou à l'installation de commerces exigeant des surprimes de la part des compagnies d'assurances ;

que l'arrêt attaqué, faute de prendre en considération cette liberté d'installation commerciale en ce qui concerne les locaux du rez-de-chaussée, de même que l'absence d'interdiction d'utiliser le hall d'entrée pour ces parties commerciales et de rechercher la portée de ces dispositions au regard de la destination de l'immeuble en vue d'apprécier si le projet de division sollicité était ou non contraire à ladite destination, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1134 du Code civil et 8 de la loi du 10 juillet 1965" ;

Mais attendu qu'ayant constaté que les locaux du rez-de-chaussée étaient destinés à usage commercial et ceux situés en étages à l'habitation bourgeoise et que la division envisagée entraînerait une multiplication des commerces, dont l'effet serait de rompre le nécessaire et difficile équilibre entre l'habitation bourgeoise et l'usage commercial qui coexistent au sein d'un immeuble à destination mixte, et retenu que la décision de l'assemblée générale des copropriétaires avait été prise "dans le cadre" des critères tracés par l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé l'atteinte à la destination de l'immeuble, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Rodier Maubeuge à payer au syndicat des copropriétaires des ... (9ème), la somme de 8 000 francs, en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

La condamne également, envers le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... (9ème), aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du quatre mai mil neuf cent quatre-vingt-quinze.