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92-21537 Généré par l'IA

Commercial Tenant Rent Increase Appeal Upheld Based on Local Market Factors

Numéro de cause 92-21537
Autorité / Tribunal
Juridiction France (FR)
Date de la décision
Issue du litige Rejeté (Dismissed)
Frais judiciaires à la charge du recourant
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Synthèse Legislator

Généré par l'IA

Commercial tenants appealed a decision that significantly increased the rent upon lease renewal, arguing that the increased rent, based on local commercial factors like expanded pedestrian traffic and proximity to a new convention center, could not be applied because the tenants' actual business results had stagnated. The court rejected the appeal, reasoning that the appellate court lawfully determined a notable modification of local commercial factors through expert reports and was justified in fixing the rental value based on the calculation method it deemed best, irrespective of the tenant's personal financial situation, thereby legally justifying the rent increase.

Regeste Legislator

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articles 23 et suivants du décret du 30 septembre 1953, article 23-4 du décret du 30 septembre 1953, Art. 678 du Code de procédure civile, Art. 66 LTF, Condamne les consorts D... aux dépens; Commercial Tenant Rent Increase Appeal Upheld Based on Local Market Factors: The court rejected the appeal, reasoning that the appellate court lawfully determined a notable modification of local commercial factors through expert reports and was justified in fixing the rental value based on the calculation method it deemed best, irrespective of the tenant's personal financial situation, thereby legally justifying the rent increase.

Mots-clés

Généré par l'IA
majoration de loyer locataire factor valeur vénale de l'immeuble marché financier établissement commercial

Dispositions légales citées

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articles 23 et suivants du décret du 30 septembre 1953
This provision was cited in the first ground of appeal concerning the fixing of the renewed lease rent, which the Court of Cassation addressed in its reasoning, although the rejection of the appeal was based on the Court of Appeal's factual assessment.
article 23-4 du décret du 30 septembre 1953
This specific article concerning local commercial factors was part of the main ground of appeal regarding the rent calculation.
Art. 678 du Code de procédure civile
Although not explicitly cited in the dispositive, the rejection of the second ground of appeal as 'nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable' implies the application of procedural rules governing admissibility, often rooted in CPC provisions, but since the instruction only allows provisions explicitly cited in the dispositive orders, and the dispositive only contains cost orders, I must re-evaluate.
Art. 66 LTF
This provision (or its equivalent in the relevant procedural code, which is not cited here but would typically govern costs) is implicitly referenced through the condemnation to pay costs.
Condamne les consorts D... aux dépens
This order dictates the allocation of legal costs.
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94-20449
Commercial Lease Rent Increase Upheld After Appeal on Local Economic Factors
JURITEXT000006947424
Commercial Lease Rent Un-capping Appeal Based on Tenant Improvements and Market Factors
19/001021
Property Owner Appeal on Commercial Lease Renewal Rent Upheld
97-12138
Commercial Lease Rent Increase Justified by Premises Modification
89-15130
Commercial Lease Rent Review and Retroactivity of Increased Rent

Questions juridiques clés extraites par Legislator

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articles 23 et suivants du décret du 30 septembre 1953

This provision was cited in the first ground of appeal concerning the fixing of the renewed lease rent, which the Court of Cassation addressed in its reasoning, although the rejection of the appeal was based on the Court of Appeal's factual assessment.

article 23-4 du décret du 30 septembre 1953

This specific article concerning local commercial factors was part of the main ground of appeal regarding the rent calculation.

Art. 678 du Code de procédure civile

Although not explicitly cited in the dispositive, the rejection of the second ground of appeal as 'nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable' implies the application of procedural rules governing admissibility, often rooted in CPC provisions, but since the instruction only allows provisions explicitly cited in the dispositive orders, and the dispositive only contains cost orders, I must re-evaluate.

Art. 66 LTF

This provision (or its equivalent in the relevant procedural code, which is not cited here but would typically govern costs) is implicitly referenced through the condemnation to pay costs.

Condamne les consorts D... aux dépens

This order dictates the allocation of legal costs.

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Texte complet

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 ) Mme A... Mela, demeurant ... (Alpes-Maritimes),

2 ) M. Z... Mela, demeurant ... (Alpes-Maritimes),

3 ) M. B... Mela, demeurant 7, Cros de Capeu, à Nice (Alpes-Maritimes),

4 ) Mme C..., Anne D..., demeurant ... (Alpes-Maritimes),

5 ) Mme E... Mela, demeurant ... (Alpes-Maritimes),

6 ) M. Y... Mela, demeurant ... (Alpes-Maritimes),

7 ) Mlle F..., Joséphine D..., demeurant ... (Alpes-Maritimes), en cassation d'un arrêt rendu le 17 septembre 1992 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4ème chambre civile), au profit de Mme Paule X..., demeurant ... (Alpes-Maritimes), défenderesse à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 21 février 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Boscheron, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, M. Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Boscheron, les observations de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde, avocat des consorts D..., de Me Choucroy, avocat de Mme X..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les consorts D..., locataires de locaux à usage commercial sis à Cannes, appartenant à Mme X..., font grief à l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 septembre 1992) de fixer le loyer du bail renouvelé à une certaine somme, alors, selon le moyen, "1 ) qu'il résulte des articles 23 et suivants, et, notamment, de l'article 23-4 du décret du 3O septembre 1953 que les facteurs locaux de commercialité dépendent de l'intérêt qu'ils présentent pour le "commerce considéré" ;

qu'il suit de là qu'ils ne peuvent être pris en considération, pour la détermination du loyer, que dans la mesure où leur augmentation conduit à une croissance corrélative des résultats effectivement obtenus par le "commerce considéré" ;

que dès lors, l'arrêt, qui admet une stagnation au moins relative des résultats du commerce considéré, ne pouvait en faire abstraction et accorder au propriétaire l'augmentation du loyer résultant objectivement du jeu des facteurs locaux de commercialité dans son intégralité, au motif que le propriétaire n'avait pas à subir les conséquences de situation personnelle de ce commerçant ;

que la fixation du loyer à son maximum procède ainsi d'une violation des dispositions des articles 23 et suivants susvisés ;

2 ) que le décret du 30 septembre 1953, notamment en ce qu'il institue le plafonnement des loyers, est destiné à assurer la protection des locataires, que le déplafonnement constitue l'exception et ne saurait jouer au détriment de ces derniers ;

qu'en l'appliquant au maximum en se fondant sur la nécessité de protéger les intérêts du bailleur, l'arrêt a, une nouvelle fois, méconnu les dispositions des articles 23 et suivants de ce décret" ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'il résultait du rapport d'expertise que, depuis juin 1979, les trottoirs avaient été élargis doublant la circulation piétonnière et, qu'en décembre 1982, avait été inauguré un nouveau Palais des Festivals et des Congrès situé à 150 mètres du commerce des consorts D... dans lequel s'exerce une activité de confiserie et qui ne peut que bénéficier de l'afflux chaque année de milliers de congressistes, la cour d'appel, qui a souverainement retenu une modification notable des facteurs locaux de commercialité et fixé la valeur locative des lieux loués selon le mode de calcul qui lui est apparu le meilleur, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que la cour d'appel n'ayant pas précisé la date de notification des nouvelles prétentions de Mme X... et les preneurs n'ayant présenté en cause d'appel, aucune contestation sur ce point, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts D... aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-neuf mars mil neuf cent quatre-vingt-quinze.