Agent Commission Recovery Limited by Statutory Real Estate Agent Provisions

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Mme veuve Henri Z..., demeurant ... (Nord), venant aux droits et obligations de M. Henri Z..., décédé, en cassation d'un arrêt rendu le 14 septembre 1992 par la cour d'appel de Douai (1ère chambre civile), au profit de Mme Stéphanie X..., exploitant l'agence immobilière de Marcq Bondues, demeurant ... à Marcq-en-Baroeul (Nord), défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt :

LA COUR, en l'audience publique du 8 février 1995, où étaient présents : M. de Bouillane de Lacoste, président, Mme Delaroche, conseiller rapporteur, MM. Fouret, Pinochet, Mme Lescure, Mme Marc, M. Aubert, conseillers, M. Laurent-Atthalin, Mme Catry, conseillers référendaires, Mme Le Foyer de Costil, avocat général, Mme Collet, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme le conseiller Delaroche, les observations de la SCP Gatineau, avocat de Mme veuve Z..., de Me Ryziger, avocat de Mme Forest, les conclusions de Mme Le Foyer de Costil, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :

Vu l'article 7 de la loi n 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble les articles 72 et 73 du décret n 72-678 du 20 juillet 1972 ;

Attendu que, suivant acte sous seing privé en date du 24 juillet 1987, Mme Forest a reçu mandat des époux Y... de vendre l'immeuble leur appartenant ;

que le 2 octobre 1987 elle a fait visiter ledit immeuble à M. Z... ;

que ce dernier a signé le bon de visite contenant l'engagement de ne traiter l'achat de cette affaire que par l'intermédiaire du cabinet X..., le document précisant qu'"à défaut il serait personnellement responsable d'un préjudice qui pourrait en résulter" ;

que, la vente ayant été conclue ultérieurement entre les époux Y... et M. Z... sans le concours de Mme Forest, celle-ci, prétendant subir un préjudice du fait de la perte de sa commission a recherché la responsabilité de M. Z... et a demandé sa condamnation au paiement de la somme de 50 000 francs, équivalant au montant de la commission perdue, à titre de dommages-intérêts ;

Attendu que pour condamner M. Z... à payer à Mme Forest la somme de 25 000 francs au titre de la perte d'une chance de réaliser l'opération, l'arrêt attaqué, relevant les termes clairs du bon de visite, a considéré qu'en réalisant la vente sans passer par l'agence immobilière qui lui avait fait connaître et visiter l'immeuble, au mépris de l'engagement qu'il avait accepté en signant ce bon, M. Z... avait commis une faute vis-à -vis de Mme Forest et qu'il devait réparer le préjudice en résultant ;

Attendu qu'en fondant ainsi sa décision sur l'engagement contenu dans le bon de visite, alors que l'agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, d'autre rémunération ou commission que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches ;

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 septembre 1992, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ;

remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;

REJETTE en conséquence la demande de Mme Forest fondée sur l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Condamne Mme Forest, envers Mme Z..., ès qualités, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Douai, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt et un mars mil neuf cent quatre-vingt-quinze.