Landlord Rent Notification Requirements and Burden of Proving Prejudice

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société anonyme Omnium de gestion immobilière de l'Ile-de-France (OGIF), dont le siège social est ... (8ème), agissant poursuites et diligences de son Président-directeur général, domicilié en cette qualité audit siège, en cassation d'un arrêt rendu le 19 février 1993 par la cour d'appel de Versailles (1ère chambre, 3ème section), au profit de Mme Suzanne X..., née Cintrat, demeurant ... à Clichy-la- Garenne (Hauts-de-Seine), défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt :

LA COUR, en l'audience publique du 8 février 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chollet, conseiller référendaire, rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, M. Bourrelly, conseillers, M. Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Chollet, les observations de Me Roger, avocat de la société OGIF, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Vu l'article 114 du nouveau Code de procédure civile, ensemble l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que la nullité d'un acte de procédure ne peut être prononcée pour vice de forme qu'à charge pour celui qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 19 février 1993), que la société Omnium de gestion immobilière de l'Ile-de-France (OGIF), propriétaire d'un appartement donné en location à Mme X..., lui a notifié une proposition de nouveau loyer conformément aux dispositions de l'article 21 de la loi du 23 décembre 1986 ;

que cette locataire ayant demandé la formulation d'une nouvelle proposition en application de l'article 25 de la loi du 6 juillet 1989, la société OGIF a, par lettre recommandée du 8 août 1989, présenté cette proposition, puis a assigné en fixation du loyer ;

Attendu que pour déclarer nulle la seconde notification, l'arrêt retient que celle-ci ne respecte pas l'obligation pour le bailleur de fournir, au moins pour deux tiers, des références de location pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans et que l'inobservation de cette formalité substantielle et d'ordre public, édictée par l'article 19, alinéa 3, de la loi du 6 juillet 1989, a causé au preneur un grief direct au sens de l'article 114 du nouveau Code de procédure civile, puisque celui-ci n'a pas été mis en mesure de discuter utilement la nouvelle proposition ;

Qu'en statuant ainsi, d'office, alors qu'il appartenait au locataire de préciser et de prouver le grief que lui causait l'irrégularité invoquée, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 février 1993, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;

remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne Mme X..., envers la société OGIF, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Versailles, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-deux mars mil neuf cent quatre-vingt-quinze.