Co-owner Seeks Reimbursement for Unauthorized Common Area Repairs

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la Société française d'achat et de distribution (SOFAD), société anonyme dont le siège est ... à La Garenne-Colombes (Hauts-de-Seine), en cassation d'un arrêt rendu le 19 juin 1992 par la cour d'appel de Paris (23e Chambre, Section B), au profit du syndicat des copropriétaires du ... (8e), pris en la personne de son syndic, la société anonyme Foncia franco-suisse gestion, dont le siège est ... (8e), elle-même prise en la personne de ses représentants légaux, y domiciliés, défendeur à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 18 octobre 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Capoulade, Deville, Mlle Fossereau, MM. Fromont, Villien, conseillers, M. Chapron, conseiller référendaire, M. Roehrich, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société SOFAD, de Me Pradon, avocat du syndicat des copropriétaires du ..., les conclusions de M. Roehrich, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 juin 1992), qu'ayant fait réaliser, dans un immeuble en copropriété, des travaux de réfection d'une canalisation électrique alimentant son compteur et d'installation d'une nouvelle conduite d'évacuation des eaux-vanne et usées, la Société française d'achat et de distribution (SOFAD), copropriétaire, a, après le refus de l'assemblée générale des copropriétaires de prendre financièrement en charge ces travaux, assigné le syndicat des copropriétaires en remboursement de leur coût, suivant la répartition habituelle des charges de copropriété ;

Attendu que la SOFAD fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande relative à l'installation électrique, alors, selon le moyen, "1 ) que les conduites de gaz et de courant électrique, ainsi que les canalisations d'eaux usées, indispensables à chaque immeuble, sont des éléments communs généraux et non des éléments d'équipement communs ;

qu'il s'ensuit que les frais afférents à leur conservation sont des charges communes générales et ce alors même qu'une des conduites ne profiterait qu'à un seul copropriétaire ;

que, conformément à cette règle, le règlement de copropriété compte, en l'espèce, parmi les charges communes à l'ensemble des copropriétaires "les frais d'entretien, de réparation et même de remplacement dans la partie commune à l'ensemble de l'immeuble des canalisations d'eau, de gaz et d'électricité" ; qu'en mettant néanmoins à la charge de la SOFAD les frais de remise en état de la conduite litigieuse, dont l'arrêt attaqué précise expressément qu'elle est une partie commune au sens du règlement de copropriété, la cour d'appel a violé les articles 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et 3, paragraphe 6-4 , du règlement de copropriété ; 2

) que la société SOFAD, pour démontrer le caractère urgent des travaux litigieux, faisait valoir, sans être contredite, que la remise en état des installations électriques était exigée par l'EDF-GDF, avant rétablissement du courant, en raison de la vétusté des conduits qui présentaient des risques pour l'ensemble de l'immeuble ; qu'en se bornant à constater qu'effectivement la remise en état de la conduite électrique avait été exigée par l'EDF et s'avérait nécessaire, sans répondre au moyen péremptoire de la société SOFAD, tiré de ce que l'urgence découlait de la nécessité de prévenir un risque pour l'ensemble de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 3 ) que la société SOFAD faisait valoir que l'accord du syndic sur le principe de la réalisation immédiate des travaux d'électricité résultait du fait qu'il en avait momentanément réglé le coût, en attendant de déterminer la question de la prise en charge définitive de ce coût ; qu'en constatant le règlement du prix par le syndic, sans rechercher si ce geste n'était pas révélateur de l'accord de celui-ci sur le principe de la nécessité et de l'urgence des travaux litigieux, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965" ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la canalisation électrique litigieuse était une partie commune au sens du règlement de copropriété et retenu que la SOFAD n'avait pas usé de la possibilité de demander au syndicat des copropriétaires de faire procéder aux travaux de réfection exigés par Electricité de France et avait pris l'initiative, dans son propre intérêt, de les faire exécuter bien qu'ils ne soient pas urgents, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, répondant aux conclusions, a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision de ce chef" ;

Sur le second moyen :

Attendu que la SOFAD fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande de remboursement du coût des travaux relatifs à la conduite d'eaux usées, alors, selon le moyen, "1 ) qu'en cas d'urgence, en l'espèce constaté par la cour d'appel, le syndic a l'obligation de procéder aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, y compris aux travaux importants excédant les travaux d'entretien courant ; qu'en cas de carence du syndic, en l'espèce résultant des énonciations de l'arrêt attaqué, un copropriétaire peut faire exécuter à ses frais avancés ces mêmes travaux, lesquels doivent lui être remboursés par le syndicat des copropriétaires ; qu'en affirmant le contraire aux motifs inopérants que la SOFAD n'avait pas obtenu l'accord du syndic et que le syndic ne pouvait, de toute façon, procéder aux travaux litigieux qui excédaient le simple entretien des installations, la cour d'appel a violé les articles 10 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2 ) que la société SOFAD faisait valoir que, de toute façon, l'accord du syndic sur le principe de la réalisation immédiate des travaux résultait de la lettre du syndic du 15 juin 1989 faisant suite à un rendez-vous sur les lieux du 13 juin 1989, dans laquelle il confirmait son accord sur le choix technique de remplacement de l'ancien collecteur et donnait des précisions pour la réalisation technique des travaux (passage par la cave de Mme X...), et dont il résulte que la seule question qui restait à débattre en assemblée

générale était celle de déterminer si la conduite litigieuse était une partie commune ou privative, c'est-à -dire celle de déterminer la prise en charge définitive du coût des travaux ; qu'en omettant de rechercher si l'accord du syndic pour la réalisation immédiate des travaux -sous la seule réserve de la détermination ultérieure de la prise en charge définitive de leur coût- ne résultait pas de cette lettre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3 ) qu'aux termes de l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, texte d'ordre public, les charges communes générales incombent nécessairement à l'ensemble des copropriétaires ; que, lorsque des travaux constituant des charges communes générales sont urgents et nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, le syndicat ne peut refuser de les prendre en charge ;

qu'il s'ensuit qu'en cas de refus injustifié et contraire aux textes d'ordre public, le juge peut condamner le syndic des copropriétaires à prendre en charge le coût de ces travaux, au besoin en annulant une décision contraire de l'assemblée de copropriétaires ; qu'en estimant le contraire, l'arrêt attaqué a violé l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965" ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la SOFAD avait, pour ses seuls besoins, fait réaliser une nouvelle conduite d'évacuation des eaux usées sans attendre une autorisation, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant, d'une part, qu'il ne pouvait être reproché au syndicat de ne pas avoir, en l'absence de vice de construction ou de défaut d'entretien démontré de la conduite en service, partie commune, fait procéder à de gros travaux excédant le simple entretien des installations et, d'autre part, qu'il n'appartenait pas à une juridiction de se substituer à l'assemblée générale des copropriétaires qui avait refusé de prendre en charge les travaux litigieux ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société SOFAD à payer au syndicat des copropriétaires du ... la somme de huit mille francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

La condamne, envers le syndicat des copropriétaires du ..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-trois novembre mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.