Property Owners v. Developer and Builder Regarding Structural Defects

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Mme Mireille Z..., domiciliée ..., ès-qualités de liquidateur de la société à responsabilité limitée Scapini frères et Casini, dont le siège social est ... (Var), en cassation d'un arrêt rendu le 15 mars 1989 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (3e chambre, section A), au profit de :

1 / la SCI Le Rivoli, société civile immobilière, dont le siège est à Carqueiranne (Var), prise en la personne de son gérant liquidateur, M. Joseph B..., demeurant et domicilié ... (Var),

2 / la copropriété de l'immeuble Le Rivoli, représentée par son syndic M. Alain X..., demeurant ...,

3 / M. Louis Y...,

4 / M. Jean C...,

5 / M. A..., demeurant tous trois ..., Le Pradet (Var), défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 7 février 1995, où étaient présents : Mme Pasturel, conseiller le plus ancien faisant fonctions de président, M. Badi, conseiller rapporteur, M. Edin, conseiller, M. Raynaud, avocat général, Mlle Barault, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Badi, les observations de la SCP Vier et Barthélémy, avocat de Mme Z..., ès-qualités, de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde, avocat de M. C..., M. A..., M. Y... et la copropriété de l'immeuble le Rivoli, les conclusions de M. Raynaud, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique pris en ses trois branches :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 mars 1989), que la société civile immobilère le Rivoli (la SCI) a fait édifier dans le courant des années 1969 et 1970 par la société Scapini frères et Casini (la société Scapini) un immeuble à usage d'habitation et de commerce ;

que, des désordres étant apparus après réception, le syndicat des copropriétaires et trois copropriétaires acquéreurs d'appartements vendus par la SCI, ont assigné en réparation cette dernière et la société Scapini ;

que la cour d'appel a condamné in solidum les deux sociétés à leur verser diverses sommes, et a dit que la SCI devait garantir le société Scapini à concurrence de 90 % des condamnations mises à la charge de celle-ci ;

Attendu que Mme Z..., en qualité de liquidateur de la société Scapini, fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir ainsi statué, alors, selon le pourvoi, d'une part, que, les dispositions de la loi du 25 janvier 1985 étant d'ordre public, la cour d'appel ne pouvait qu'opposer la suspension des poursuites individuelles à l'encontre de la société Scapini, agissant en appel "en la personne de son liquidateur Me Mireille Z..." ;

qu'en prononçant néanmoins condamnation à l'encontre de cette dernière, elle a violé l'article 47 de la loi du 25 janvier 1985 ;

alors, d'autre part, que l'action en garantie décennale à l'encontre des entrepreneurs de construction n'est ouverte qu'aux personnes liées avec eux par un contrat de louage d'ouvrage ;

qu'ayant constaté que ce lien faisait défaut en l'espèce, les juges du fond n'ont pu condamner la société Scapini envers la copropriété ;

et alors, enfin, qu'en ne précisant pas en quoi l'entreprise Scapini pouvait être tenue pour partie responsable des désordres dont il est patent qu'ils provenaient d'un vice de conception de l'ouvrage incombant à la SCI, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du Code civil ;

Mais attendu, d'une part, que, si l'article 125 du Nouveau Code de procédure civile fait obligation au juge de relever d'office la fin de non-recevoir d'ordre public résultant de la règle de l'arrêt des poursuites individuelles, c'est à la condition d'être mis à même de constater l'existence du jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire à compter duquel cette règle est applicable ;

que, dès lors, l'existence d'une telle procédure n'ayant pas été portée à la connaissance des juges du fond, la cour d'appel n'avait pas à relever d'office cette fin de non- recevoir ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la preuve n'était pas rapportée de ce que la SCI se serait réservé, lors des ventes d'appartements aux copropriétaires demandeurs, l'exercice de l'action en garantie contre l'entrepreneur, la cour d'appel, par motifs propres et adoptés, en a déduit exactement que le bénéfice de cette garantie légale avait été transmis aux copropriétaires, et que la société Scapini ne pouvait opposer à ces derniers l'absence entre elle et eux de relations contractuelles ;

Attendu, enfin, qu'après avoir constaté que les désordres provenaient d'un défaut d'étanchéité des caves, dû à l'absence de cuvelage, l'arrêt relève que la société Scapini ne rapporte pas la preuve qu'elle n'aurait pu en prévenir les conséquences dommageables, faute d'avoir, avant l'exécution des travaux relevant de son lot, recueilli des renseignements sur la nature du sol et le niveau de la nappe phréatique ;

qu'en l'état de ces constatations et appréciations, la cour d'appel a pu décider que cette société ne pouvait être exonérée de la présomption de responsabilité pesant sur elle, par une erreur de conception dont procédait le défaut de cuvelage, et admettre partiellement le recours en garantie exercé par la SCI, maître de l'ouvrage ;

D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme Z..., ès-qualités, envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par Mme le conseiller le plus ancien faisant fonctions de président en son audience publique du vingt-huit mars mil neuf cent quatre-vingt-quinze.