Co-owner Easement Dispute Against Subsequent Owner

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Mme Jacqueline Z..., demeurant ... (Yvelines), en cassation d'un arrêt rendu le 16 octobre 1992 par la cour d'appel de Paris (23ème chambre section B), au profit de la SCI Pion, dont le siège est ... (5ème), prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés audit siège, défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 5 janvier 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Capoulade, Deville, Melle Fossereau, MM. Fromont, Villien, conseillers, M. Chapron, conseiller référendaire, M. Roehrich, avocat général, Melle Jacomoy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de Me Choucroy, avocat de Mme Z..., de Me Barbey, avocat de la SCI Pion, les conclusions de M. Roehrich, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 octobre 1992), que Mme Z..., propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété, a obtenu de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 mars 1989 une autorisation de raccordement d'une canalisation d'eaux usées aux canalisations communes et de Mme X..., autre copropriétaire, l'autorisation de passage de cette canalisation dans les parties privatives de son lot ;

que Mme X... a vendu son appartement le 31 août 1989 à Y... Morand qui l'a, elle même, vendu le 2 février 1990 à la société civile immobilière Pion (SCI) ;

que cette dernière société s'étant opposée aux travaux, Mme Z... l'a assignée en acceptation du passage de la canalisation à travers les parties privatives de son lot ;

Attendu que Mme Z... fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen, "1 / qu'on est présumé avoir stipulé pour soi et pour ses héritiers et ayants-cause, à moins que le contraire ne soit exprimé ou ne résulte de la nature de la convention ;

qu'en énonçant que Mme X... n'avait "aucunement stipulé un quelconque accord de sa part à ce que le raccordement, autorisé par la copropriété, passe dans l'appartement qu'elle vendait", alors que les motifs de l'arrêt constatent l'accord de l'ancienne propriétaire pour l'exécution des travaux de branchement à travers les parties privatives, ce qui impliquait, en l'absence de toute mention contraire dans les actes, que Mme X... avait stipulé son accord pour que le raccordement passe dans l'appartement qu'elle vendait, la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision, au regard de l'article 1122 du Code civil, 2 / que particulièrement en ce qui concerne les droits et obligations intimement liés au bien transmis, la connaissance certaine par l'acquéreur des obligations du propriétaire précédent vaut acceptation de ces obligations ;

qu'il résulte des motifs de l'arrêt que les actes de vente successifs mentionnaient :

"observation ici faite qu'aux termes d'une assemblée générale du 14 mars 1989, il a été décidé que le propriétaire de l'appartement, objet des présentes, pourrait, en traversant cet appartement, raccorder toute canalisation pour rejoindre les canalisations communes ;

que l'arrêt relève également que les actes notariés mentionnaient que les travaux avaient été décidés, ce qui impliquait accord à la fois de la copropriété, mais aussi de la propriétaire ;

que, par ailleurs, la cour d'appel, contrairement au Tribunal, a constaté que le procès-verbal d'assemblée générale du 14 mars 1989 valait constatation expresse de l'accord de la propriétaire pour lesdits travaux à travers son lot privatif, ce qui impliquait que les actes de vente, qui faisaient expressément référence au procès-verbal du 14 mars 1989, se référaient en conséquence également à l'accord donné par la venderesse originaire aux travaux à réaliser à travers l'appartement ;

qu'ainsi, la connaissance certaine par les acquéreurs successifs de l'autorisation donnée par la propriétaire à la traversée de l'appartement pour le branchement sur les canalisations de l'immeuble se trouve caractérisée par les motifs mêmes de l'arrêt, ce qui impliquait acceptation de l'obligation contractée par la venderesse, si bien que la cour d'appel a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations, au regard des articles 1122 et 1134 du Code civil" ;

Mais attendu qu'ayant exactement relevé qu'il résultait des termes de la stipulation accessoire insérée dans l'acte de vente conclu entre Mme X... et Y... Morand que l'autorisation qui y était mentionnée était celle du syndicat des copropriétaires, que Y... Morand s'était bornée à en prendre acte et que Mme X... n'avait stipulé aucun accord de sa part à ce que le raccordement autorisé par la copropriété passe par l'appartement qu'elle vendait, la cour d'appel a, sans se contredire, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi :

Condamne Mme Z... a payer à la SCI Pion la somme de 8 000 francs en application de l'article 700 de nouveau Code de procédure civile ;

Condamne Mme Z... aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du huit février mil neuf cent quatre-vingt-quinze.