Landlord Lease Renewal Notice Validity Dispute

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / Mme X..., née Christiane Y..., demeurant ... (7e),

2 / M. Fabrice, Charles Y..., demeurant ... (5e),

3 / M. Christian, Max Y..., demeurant ... à Villiers-Saint-Frédéric, Néauphle-le-Château (Yvelines), en cassation d'un arrêt rendu le 10 juin 1992 par la cour d'appel de Paris (7e chambre, section A), au profit :

1 / de M. Roland Z...,

2 / de Mme Hélène Z..., née A... B..., demeurant ensemble ... (5e), défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 16 novembre 1994, où étaient présents : M. Douvreleur, conseiller doyen faisant fonctions de président, Mme Di Marino, conseiller rapporteur, M. Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mme Borra, M. Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseiller référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme le conseiller Di Marino, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat des consorts Y..., de Me Cossa, avocat des époux Z..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur les deux moyens, réunis :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 juin 1992), que les consorts Y..., propriétaires, qui avaient consenti aux époux Z... la location d'un appartement dont le bail venait à expiration le 31 décembre 1989, ont, le 28 juin 1989, notifié à leurs locataires une proposition de renouvellement de ce bail en application de l'article 21 de la loi du 23 décembre 1986 ;

que cette notification ne reproduisant pas les modifications législatives apportées par la loi du 13 janvier 1989, les bailleurs ont réitéré leur proposition par acte du 30 novembre 1989 et assigné leurs locataires le 22 décembre suivant afin de faire fixer le montant du loyer du bail renouvelé ;

Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen, "que la cour d'appel se contredit lorsqu'elle reconnaît que la nullité de l'acte notifié aux locataires pour non reproduction du texte intégral de l'article 21 de la loi du 23 décembre 1986, modifiée par la loi du 13 janvier 1989, dépendait de la preuve de l'existence d'un grief subi par les locataires et tire l'existence de ce grief du seul fait que la mention prescrite sur la possibilité d'une hausse du loyer par sixième ne figurait pas dans l'acte notifié sans relever aucun autre élément de nature à montrer l'existence de ce grief ; que la cour d'appel a donc violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ainsi que l'article 114 du même Code ; 2 / que la cour d'appel constate que l'acte notifié aux locataires se référait expressément à la loi nouvelle n 89-18 du 13 janvier 1989 ainsi qu'au décret d'application n 89-98 du 15 février 1989 et, qu'à cet acte était jointe, conformément à ces textes légaux, la liste des références qui avaient servi à établir le loyer proposé ; qu'il en résulte que, contrairement à l'affirmation émise par la cour d'appel qui se contredit à nouveau, les locataires avaient été mis en mesure d'avoir pleinement connaissance de leurs droits en fonction de la loi nouvelle sur laquelle était appelée leur attention ; que la cour d'appel se refuse indûment à tirer de ces constatations la conséquence légale qui en était la suite nécessaire, à savoir que les locataires n'avaient pu être induits en erreur et n'avaient subi aucun grief ; que la cour d'appel s'est donc déterminée en violation de l'article 114 du nouveau Code de procédure civile ; 3 / qu'aux termes de l'article 115 du nouveau Code de procédure civile "la nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l'acte si aucune forclusion n'est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief" ; que l'application de cette disposition légale n'est pas limitée à la réparation d'une erreur matérielle ;

que la cour d'appel a donc ajouté au texte une condition qui n'y figure pas, qu'elle s'est ainsi prononcée en violation de l'article 115 du nouveau Code de procédure civile susvisé ; 4 / que l'acte rectificatif avait été délivré antérieurement à la saisine du tribunal d'instance, appelé par les bailleurs à se prononcer sur l'augmentation du loyer du bail renouvelé, que les locataires avaient donc eu toute possibilité d'agir en pleine connaissance de leurs droits sans avoir subi aucun grief ni encouru aucune forclusion par la cour d'appel, qui n'a constaté ni grief ni forclusion, a donc violé les articles 114 et 115 du nouveau Code de procédure civile" ;

Mais attendu qu'ayant, d'une part, constaté qu'en ne citant pas l'intégralité de l'article 21 de la loi du 23 décembre 1986, tel que modifié par la loi du 13 janvier 1989 et en ne précisant pas, dans l'acte du 28 juin 1989, que la hausse s'appliquait par sixième annuel dès lors que cette dernière était supérieure à 10 %, les consorts Y... avaient causé un grief aux locataires, en les mettant dans l'impossibilité d'avoir pleinement connaissance de leurs droits et de calculer la hausse du loyer annuel, d'autre part, relevé, à bon droit, que la délivrance, le 30 novembre 1989, d'un acte d'huissier de justice reproduisant le texte omis constituait une nouvelle notification nulle comme n'ayant pas été faite six mois, au moins, avant l'expiration du bail, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts Y..., envers les époux Z..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt décembre mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.