Condominium Owners' Claim for Exclusive Use and Reopening of Street Entrance

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / M. Manuel Z... Y...,

2 / Mme Margueritte X..., épouse Z... Y..., domicilié ensemble à Saint-Jean de Luz (Pyrénées-Atlantiques), ..., en cassation d'un arrêt rendu le 23 avril 1992 par la cour d'appel de Pau (1re chambre), au profit :

1 / de M. Robert D..., domicilié à Hossegor (Landes), villa les Gentianes, avenue des Muguets,

2 / de M. Pierre C..., domicilié à Bordeaux (Gironde), ...,

3 / de Mme Mandaludiz A..., domiciliée à Saint-Jean de Luz (Pyrénées-Atlantiques), ...,

4 / de M. F...,

5 / de M. G..., domiciliés tous deux à Saint-Jean de Luz (Pyrénées-Atlantiques), ...,

6 / de M. B...,

7 / de M. E..., domiciliés tous deux à Saint-Jean de Luz (Pyrénées-Atlantiques), quartier Urdazuri, résidence Helgar, défendeurs à la cassation ;

M. C... a formé, par un mémoire déposé au greffe le 8 novembre 1993, un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Les demandeurs au pourvoi principal, invoquent, à l'appui de leur recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Le demandeur au pourvoi incident, invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 2 novembre 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Capoulade, Deville, Mlle Fossereau, MM. Fromont, Villien, conseillers, M. Chapron, conseiller référendaire, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de Me Foussard, avocat des époux Z... Y..., de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. C..., de la SCP Boré et Xavier, avocat de la SCP F... et G... et de la SCP B... et E..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte aux époux Z... Y... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. B... et M. E..., notaires associés ;

Met hors de cause la SCP Mendihorat, Goguet, G... ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 23 avril 1992), qu'ayant acquis le lot n° 6 de l'état descriptif de division d'un immeuble en copropriété qui, d'après le règlement de copropriété établi le 21 février 1966, comportait 4 lots, le lot n° 6, sis au rez-de-chaussée, provenant de la division du lot n° 1 par le propriétaire de ce dernier, les époux Z... Y... ont assigné MM. D... et C..., propriétaires des autres lots, en reconnaissance d'un droit de jouissance privative sur une cour et une remise, parties communes, et M. D..., en réouverture et remise en état d'une porte, alors murée, donnant accès de leurs locaux à une sortie de l'immeuble sur la rue Etchegaray ; que les époux Z... Y... ont appelé en la cause la société civile professionnelle notariale Mendiharat, Goguet, et G..., instrumentaire de la vente du lot n° 6 ;

Attendu que les époux Z... Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande en attribution de la jouissance exclusive de la cour située au nord-est de la propriété, alors, selon le moyen, "1 ) que l'arrêt attaqué a énoncé que la cour située au nord-est devait faire l'objet d'une attribution en jouissance au profit d'un lot et fait ressortir, par suite, qu'elle avait donné lieu à jouissance exclusive ; qu'en l'état de cette constatation, les juges du fond ne pouvaient rejeter la demande de M. et Mme Z... Y..., en s'abritant derrière l'imprécision du règlement de copropriété, sans rechercher, au vu de tous les indices dont ils disposaient et par voie d'interprétation, à quel lot la jouissance exclusive de la cour devait être attribuée ; qu'en statuant comme ils l'ont fait, les juges du fond, qui ont méconnu leur office, ont violé les articles 4 du Code civil, 1135 du Code civil, 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2 ) qu'ayant constaté que la cour était qualifiée de partie commune faisant l'objet d'une jouissance exclusive, les juges du fond auraient dû rechercher, par voie d'interprétation, peu important que le règlement de copropriété fût ambigu, ou imprécis, à quel copropriétaire la jouissance exclusive devait être attribuée ; pour n'avoir pas procédé à cette recherche, ils ont privé leur décision de base légale au regard des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965" ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la cour figurait au nombre des parties communes et que le règlement de copropriété, qui avait prévu l'attribution de la jouissance de la cour à l'un des lots, ne contenait aucune indication sur l'identification de ce lot, la cour d'appel, qui n'était ni tenue de rechercher à quel lot aurait pu être attribuée la jouissance exclusive de la cour, ni tenue d'interpréter les stipulations du règlement de copropriété exemptes d'ambiguïté, a, sans avoir à tenir compte de l'utilisation antérieure de cette cour par le propriétaire du lot n° 1, exactement retenu que tous les copropriétaires avaient le droit de jouir indivisément des parties communes et légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le second moyen du pourvoi principal :

Attendu que les époux Z... Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande en attribution de jouissance exclusive de la "remise" attenante à la cour, alors, selon le moyen, "1 ) qu'aucune stipulation du règlement de copropriété ne confère à la remise le caractère d'une partie commune ; d'où il suit que le règlement de copropriété a été dénaturé ; 2 ) que, faute d'avoir indiqué pour quelle raison la remise devait être considérée comme partie commune, soit à raison de sa localisation, soit à raison de son usage, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965" ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la remise, spécifiée au règlement de copropriété, n'avait jamais fait l'objet d'une attribution privative, la cour d'appel a, sans dénaturation, exactement retenu qu'en l'absence de toute décision de l'assemblée générale des copropriétaires, le local ne pouvait constituer qu'une partie commune et a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le second moyen du pourvoi incident :

Attendu que M. C... fait grief à l'arrêt de décider que le lot n° 6 bénéficie d'une issue sur l'entrée de la rue Etchegaray, alors, selon le moyen, "1 ) que le lot n° 1 était composé de deux parties, l'une à usage commercial, et l'autre à usage d'habitation avec une sortie sur la rue Etchegaray ;

que les époux Z... Y... n'ont acquis que partie du lot n 1, qui a fait l'objet d'une division ; que dès lors, la seule circonstance que le règlement de copropriété attribuait au lot n° 1 une sortie sur la rue Etchegaray était insuffisante pour déterminer si le lot n° 6, acquis par les époux Z... Y... qui disposent d'une autre sortie, comportait un droit quelconque à la sortie sur la rue Etchegaray ;

que la cour d'appel constate, au contraire, que c'est à tort que l'acte d'acquisition des époux Z... Y... comporte une telle mention ;

que dès lors, faute pour les époux Z... Y... d'avoir acquis, avec le lot n° 6, un quelconque droit sur une sortie supplémentaire, la cour d'appel, en leur attribuant un droit qu'ils n'avaient pas acquis, a violé les articles 544, 1134 du Code civil, 2 et 8 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2 / qu'en s'abstenant de rechercher si les époux Z... Y... avaient acquis, dans le lot n° 1, la partie de ce lot décrite par le règlement de copropriété comme étant à usage d'habitation et ayant la jouissance de la sortie rue Etchegaray, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des textes précités" ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le lot n° 6, issu de la division du lot n° 1, bénéficiait du même droit que ce dernier à utiliser l'ouverture actuellement murée, donnant initialement accès à l'entrée de l'immeuble sur la rue Etchegaray, la cour d'appel, qui s'est bornée à appliquer les stipulations du règlement de copropriété versé aux débats et qui n'avait pas à procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le premier moyen du pourvoi incident :

Vu l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que l'arrêt condamne avec M. D..., les époux C... à faire rétablir, à leurs frais, la porte faisant communiquer le lot n° 6 avec l'entrée sur la rue Etchegaray ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les époux Z... Y... avaient seulement formé leur demande à l'encontre du seul M. D..., la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné les époux C... à faire rétablir à leurs frais la sortie faisant communiquer le lot n° 6 avec l'entrée sur la rue Etchegaray, et ordonné une expertise à leur égard, l'arrêt rendu le 23 avril 1992, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;

Condamne les époux Z... Y... à payer à la SCP notarial F... et G... et à la SCP B... et E..., ensemble, la somme de 8 000 francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Condamne les époux Z... Y..., aux dépens des pourvois et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Pau, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du sept décembre mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.