Co-owner Challenge to Modification of Common Charge Allocation Method

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société à responsabilité limitée Katorza, dont le siège est ... (Loire-Atlantique), représentée par son gérant en exercice, en cassation d'un arrêt rendu le 9 février 1993 par la cour d'appel de Rennes (1re Chambre, Section A), au profit :

1 ) du syndicat des copropriétaires de l'immeuble ..., représenté par son syndic, M. X..., demeurant ... (Loire-Atlantique),

2 ) de M. Marcel Y..., demeurant ... (Loire-Atlantique),

3 ) de Mme Y..., née Marie-Claire E..., demeurant ... (Loire-Atlantique),

4 ) de M. Michel A..., demeurant à Lourmarin, Cadenet (Vaucluse),

5 ) de Mme B..., née Anne D..., demeurant ... (Morbihan),

6 ) de Mme C..., née A..., demeurant ... (Loire-Atlantique),

7 ) de Mme F..., née Z..., demeurant ... à Saint-Cloud (Hauts-de-Seine), défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 15 février 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Capoulade, Mlle Fossereau, MM. Fromont, Villien, conseillers, M. Chapron, conseiller référendaire, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de la SCP Delaporte et Briard, avocat de la société Katorza, de la SCP Tiffreau et Thouin-Palat, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble ..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à la société Katorza du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. et Mme Y..., M. A..., Mmes B..., C... et F... ;

Sur le moyen unique :

Vu l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires ;

qu'en cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée dans le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes,9 février 1993), que l'assemblée générale des copropriétaires d'un immeuble ayant adopté, le 5 janvier 1989, à une majorité de 7 108 voix sur 10 000, une répartition en seize parts égales des frais d'entretien communs à la cage d'escalier, à la minuterie, aux poubelles ainsi que des honoraires du syndic, en écartant la répartition en dix millièmes définie par l'état descriptif de division, la société Katorza, copropriétaire, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de cette décision ;

Attendu que, pour débouter la société Katorza, l'arrêt retient que la décision critiquée ne constitue pas une modification du mode de répartition des charges communes nécessitant un accord unanime des copropriétaires, mais une simple adaptation de l'ancienne répartition, découlant d'une précédente décision d'assemblée générale, à la nouvelle situation de fait créée par le fractionnement en deux lots d'un magasin constituant le lot n 42, dans les termes et conditions de l'article 11, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, et que cette répartition des charges entre les deux fractions de lots séparés par l'effet d'une aliénation a, en l'absence de règlement de copropriété, été régulièrement adoptée par l'assemblée générale à la majorité de ses membres ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la nouvelle répartition adoptée ne concernait pas seulement les deux nouveaux lots issus de la division du lot n 42, mais modifiait aussi la répartition des charges de l'ensemble de la copropriété, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a confirmé le jugement, l'arrêt rendu le 9 février 1993, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ;

remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ;

Dit n'y avoir lieu à indemnité en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... aux dépens, à l'exception de ceux exposés par M. et Mme Y..., M. A..., Mme B..., Mme C... et Mme F..., qui resteront à la charge de la société Katorza ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Rennes, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-deux mars mil neuf cent quatre-vingt-quinze.