Lessee Ordered to Remove Awning Obstructing Neighboring Commercial Tenants in Co-owned Property

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société à responsabilité limitée Brasserie Salomon, dont le siège est à Marseille 8ème (Bouches-du-Rhône), ..., en cassation d'un arrêt rendu le 12 février 1992 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (2ème chambre civile), au profit :

1 / de la société en nom collectif Le David, dont le siège est à Marseille 8ème (Bouches-du-Rhône), ...,

2 / de la société 5 A SEC R. Chavanon, société anonyme, dont le siège est à Marseille 7ème (Bouches-du-Rhône), ..., défenderesses à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt :

LA COUR, en l'audience publique du 18 octobre 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Capoulade, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Deville, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Fromont, Villien, conseillers, M. Chapron, conseiller référendaire, M. Roehrich, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Capoulade, les observations de la SCP Masse-Dessen, Georges et Thouvenin, avocat de la société Brasserie Salomon, les conclusions de M. Roehrich, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu que la société Brasserie Salomon, locataire de locaux à usage commercial dépendant d'un lot de copropriété, fait grief à l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 février 1992), statuant en référé, de la condamner, à la demande des locataires de locaux contigus du même immeuble, la société "Le David" et la société "Cinq à sec", à enlever, un velum et toutes autres installations qu'elle avait posés sur la terrasse située devant ces locaux, alors, selon le moyen, "1 ) que le trouble manifestement illicite s'entend de celui causé par un acte accompli sans droit ; qu'en l'espèce, pour déclarer que les auteurs de la société Salomon avaient sans droit installé un velum sur la terrasse commune, étant donné qu'ils n'avaient pas obtenu l'accord de la copropriété, l'arrêt attaqué a énoncé que le litige ne relevait pas de la compétence du syndicat de copropriété dès lors que, selon son règlement, la jouissance de la terrasse était commune et exclusive aux lots situés devant elle, ce dont il résultait que les auteurs de la société Salomon n'avaient pas à requérir l'autorisation de la copropriété pour installer un velum sur la terrasse commune et, partant, que l'installation de ce velum n'avait pu causer un trouble manifestement illicite ; que n'ayant pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, la cour d'appel a violé l'article 873 du nouveau Code de procédure civile ; 2 ) que les juges sont tenus de statuer dans les limites du débat telles que fixées par les conclusions des parties ; que ni la société Le David ni la société 5 à Sec n'avaient soutenu que les auteurs de la société Salomon auraient dû solliciter l'autorisation de la copropriété pour installer un velum sur la terrasse commune ; que, bien au contraire, la société Le David avait prétendu que le problème de l'usage de la terrasse ne concernait en rien la copropriété mais seulement les droits indivis des cinq

copropriétaires des lots attenants à la terrasse ; qu'en relevant, pour déclarer que les auteurs de la société Brasserie Salomon avaient installé sans droit un velum, qu'ils n'avaient pas sollicité l'autorisation de la copropriété et, partant, pour en déduire qu'ils avaient ainsi causé à leurs adversaires un trouble manifestement illicite, la cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ; 3 ) que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de l'absence d'autorisation de la copropriété sans inviter, au préalable, les parties à s'expliquer sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ; 4 ) que la société Salomon et ses auteurs avaient fait valoir qu'il résultait de deux correspondances des 25 octobre et 30 décembre 1991 que la SCI L'Eolienne, propriétaire des lots loués à la société Le David et à la société 5 à Sec, ainsi que M. Y..., propriétaire du lot 77 loué à la société Le Salomon, avaient donné leur accord pour que leurs locataires respectifs utilisassent la terrasse pour les besoins de leurs activités commerciales ;

qu'en reprochant aux auteurs de la société Salomon de ne pas avoir obtenu l'autorisation des propriétaires des lots attenants à la terrasse sans examiner ces conclusions d'où il résultait qu'une telle autorisation avait bien été donnée, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs caractérisé en méconnaissance de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 5 ) que le règlement de copropriété s'impose aux locataires qui ne peuvent y déroger ni donner à un autre locataire l'autorisation de ne pas respecter l'une de ses clauses ; qu'en l'espèce, seuls les propriétaires des lots concernés pouvaient écarter la stipulation du règlement de copropriété selon laquelle la jouissance de la terrasse étant commune aux propriétaires des lots la jouxtant, il leur serait interdit de l'utiliser à des fins commerciales ; qu'en s'abstenant par conséquent de préciser sur quelle disposition, nécessairement légale ou contractuelle, elle se fondait pour déclarer que les auteurs de la société Salomon auraient dû solliciter l'autorisation des locataires concernés d'installer un velum sur la terrasse, obligation qui ne pouvait résulter de la stipulation en cause du règlement de copropriété, tout en considérant cependant que, faute d'avoir obtenu l'agrément de ces locataires, les auteurs de la société Salomon leur avaient causé un trouble manifestement illicite, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 873 du nouveau Code de procédure civile ; 6 ) que la société Salomon et ses auteurs avaient fait valoir qu'en toute hypothèse leur propre auteur, ancien locataire du lot 77, M. X..., avait donné à la société Le David son accord pour installer un velum sur la terrasse mais ce, en précisant qu'il l'était sous réseve que l'intéressée lui permit également et réciproquement d'user de la partie de la terrasse au droit de son magasin pour l'exercice de son commerce ; qu'en délaissant de telles conclusions d'où il s'évinçait que la société Le David et l'auteur de la société Salomon s'étaient réciproquement consentis l'autorisation d'utiliser à des fins commerciales la terrasse commune, tout en reprochant néanmoins aux auteurs de la société Brasserie Salomon de ne l'avoir pas obtenue, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de

motifs en méconnaissance de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le velum, installé par la société Brasserie Salomon sur la terrasse devant ses locaux, masquait en partie les commerces contigus et rendait leur accès moins aisé, causant un trouble à ces commerces, la cour d'appel, appréciant souverainement la valeur des éléments de preuve soumis à son examen, abstraction faite d'un motif surabondant, sans violer le principe de la contradiction, ni modifier l'objet du litige et sans avoir à répondre à des conclusions inopérantes, qui a retenu que cette installation avait été réalisée sans l'autorisation de l'ensemble des propriétaires et des locataires - lesquels tenaient du contrat de bail le droit au respect du règlement de copropriété - des lots donnant sur cette terrasse affectée, selon le règlement de copropriété, à leur jouissance commune et exclusive, en a exactement déduit que ce trouble, dont elle a souverainement apprécié le caractère manifeste, était illicite ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

DIT n'y avoir lieu à indemnité en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Condamne la société Brasserie Salomon aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-trois novembre mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.