Property Owner v. Tenant (Set-Off and Lease Termination)

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Y..., Charles, Louis de Sevin, demeurant ... (Ariège), en cassation d'un arrêt rendu le 27 janvier 1992 par la cour d'appel de Toulouse (2e Chambre civile), au profit de Mme Françoise X..., demeurant anciennement ... de La Sallanque (Pyrénées-Orientales) et actuellement au lieu-dit "Les Tilleuls" à Canoes (Pyrénées-Orientales), défenderesse à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 25 octobre 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Toitot, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Mmes Di Marino, Borra, M. Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Toitot, les observations de Me Ricard, avocat de M. de Sevin, de la SCP Rouvière et Boutet, avocat de Mme X..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Vu les articles 1289 et 1290 du Code civil ;

Attendu que lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère entre elles une compensation de plein droit qui éteint les deux dettes, jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 27 janvier 1992), statuant en référé, que Mme X..., propriétaire d'un immeuble à usage commercial, l'a donné à bail pour une durée de vingt-trois mois à M. de Sevin qui a versé 50 000 francs ; que, le 24 novembre 1988, elle est convenue, par acte sous seing privé, d'un bail d'une durée de neuf ans avec le locataire et que, le 17 février 1989, les parties ont signé un contrat devant notaire ; que la propriétaire a délivré un commandement à M. de Sevin de régler un arriéré de loyers et de charges en visant la clause résolutoire insérée au bail et l'a assigné ;

Attendu que, pour constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de M. de Sevin et fixer l'indemnité d'occupation ainsi qu'une provision à titre d'arriérés de loyers et de charges, l'arrêt retient que les relations contractuelles entre les parties sont régies par l'acte authentique de bail commercial qui n'a pas prévu le versement par le locataire d'un acompte, d'une somme à titre de garantie ou d'un pas de porte, que la somme de 50 000 francs payée par M. de Sevin n'a plus d'affectation précise, qu'il incombait à celui-ci d'en solliciter la restitution et de s'acquitter des loyers et des charges et que leur non-paiement malgré un commandement de payer demeuré infructueux à son échéance constitue un manquement faisant jouer la clause résolutoire insérée au bail ;

Qu'en statuant ainsi, sans constater que le montant de la somme réclamée dans le commandement était supérieur à celle due compte tenu de la compensation, alors qu'elle avait relevé que la somme de 50 000 francs n'avait pas d'affectation précise, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 janvier 1992, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Pau ;

Condamne Mme X..., envers M. de Sevin, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Toulouse, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du trente novembre mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.