Agent Commission Dispute and Procedural Irregularities in Sale Price Calculation

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Mme Berthe A..., demeurant ... (Cher), en cassation d'un arrêt rendu le 11 mars 1991 par la cour d'appel de Bourges (1e chambre), au profit de :

1 / M. Guy Z..., demeurant ... (Cher),

2 / Mme Christine X..., veuve de Robert X..., demeurant route de Bourges, Sainte-Thorete à Mehun-sur-Yèvre (Cher),

3 / M. Claude X..., demeurant ... à Noisy-le-Sec (Seine-saint-Denis),

4 / M. Michel X..., demeurant chemin de la Tour de Champs à Mehun-sur-Yèvre (Cher),

5 / M. Christian X..., demeurant ... (Nord), Aniche, et actuellement ... (Nord), ces quatre derniers pris en leur qualité d'héritiers de M. Robert X..., décédé, défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 26 octobre 1994, où étaient présents : M. de Bouillane de Lacoste, président, Mme Marc, conseiller rapporteur, M. Fouret, conseiller, M. Lupi, avocat général, Mme Collet, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme le conseiller Marc, les observations de la SCP Urtin-Petit et Rousseau-Van Troeyen, avocat de Mme A..., les conclusions de M. Lupi, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu que, le 8 décembre 1981, les époux X... ont donné à M. Z... mandat exclusif de vendre leur maison pour le prix de 300 000 francs, en précisant que la vente ne pourrait avoir lieu à un prix inférieur sans leur accord ; que, prétendant que la vente ultérieure de ce bien à Mme A..., au prix de 240 000 francs, avait eu lieu par son intermédiaire, M. Z... a assigné les époux X... et Y... A... en paiement de la commission de 18 000 francs prévue au mandat ; que le juge du premier degré a accueilli cette demande ; que M. X... étant décédé en cause d'appel, l'instance a été reprise contre ses héritiers ; que l'arrêt attaqué a donné acte à M. Z... de son désistement d'instance et d'action à l'égard des consorts X..., confirmé le jugement déféré et précisé que Mme A... supportera seule les condamnations prononcées par le premier juge ;

Sur le moyen unique pris en sa première branche, tel qu'il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe au présent arrêt :

Attendu que lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire d'un mandat, fait visiter à une personne l'immeuble mis en vente et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, par l'entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l'immeuble et des circonstances ou des fautes de l'agent immobilier ; que, par motifs adoptés, l'arrêt constate que le mandat précité, qui précisait qu'il avait une durée de trois mois et qu'il était ensuite renouvelable par tacite reconduction, sauf dénonciation, prévoyait une rémunération de l'agent immobilier d'un montant de 18 000 francs à la charge de l'acquéreur ; qu'il relève que M. Z... produit un écrit, en date du 5 mars 1982 émanant de Mme A..., écrit mentionnant qu'il lui avait fait visiter l'immeuble le 6 février 1982 et qu'elle offrait d'acquérir ce bien au prix de 265 000 francs, avec maintien de cette offre jusqu'au 10 mars 1982 ; qu'il constate, en outre, la justification par M. Z... du versement, le 5 mars 1982, par Mme A..., d'une somme de 10 000 francs à son compte séquestre ; qu'il rappelle que, par acte authentique du 6 juillet 1982, les époux X... ont vendu leur maison à Mme A... au prix de 240 000 francs ; que, par ces seuls motifs, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;

Mais sur la deuxième branche du moyen :

Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que pour dire que Mme A... supportera seule les condamnations prononcées par le premier juge, la cour d'appel a énoncé : "Mme A... est restée taisante depuis l'arrêt du 28 octobre 1985 et n'a pas cru devoir se présenter à la comparution personnelle ordonnée ; il convient d'en tirer toutes conséquences de droit en confirmant le jugement critiqué ; en raison du désistement de M. Z... envers les consorts X..., c'est Mme A... qui supportera seule les condamnations prononcées en première instance" ;

Attendu qu'en se déterminant ainsi, sans répondre aux conclusions de Mme A... qui avait soutenu que le montant de la commission réclamée était supérieur au maximum légal et sans s'expliquer sur les motifs qui l'ont conduite à ne pas admettre la demande subsidiaire en garantie de Mme A... dirigée contre les vendeurs, la cour d'appel a méconnu les exigences du texte précité ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a fixé à 18 000 francs le montant de la commission mise à la charge de Mme A... et en ce qu'il a rejeté la demande subsidiaire en garantie de Mme A... dirigée contre les vendeurs, l'arrêt rendu le 11 mars 1991, entre les parties, par la cour d'appel de Bourges ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ;

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Bourges, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du six décembre mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.