Co-Ownership Regulations General Charge Apportionment Dispute

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société Restaurant La Marine, société civile immobilière, dont le siège est Marina Pointe du Bout, Trois Ilets (Martinique), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, en cassation d'un arrêt rendu le 31 janvier 1992 par la cour d'appel de Fort-de-France (1re chambre), au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence "Marina Pointe du Bout", dont le siège est Le Patio - Cluny, Schoelcher (Martinique), pris en la personne de son syndic, Mme Elisabeth X..., domicilié en cette qualité audit siège, défendeur à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 14 juin 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Capoulade, Deville, Mlle Fossereau, MM. Fromont, Villien, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Restaurant La Marine, de la SCP Le Bret et Laugier, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence "Marina Pointe du Bout", les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 31 janvier 1992), que, faisant valoir qu'elle ne bénéficiait pas des dépenses d'entretien des cours et jardins dans la mesure où elle assurait son propre nettoyage, entretenait elle-même ses abords et espaces verts et éliminait ses propres ordures ménagères, la société civile immobilière Restaurant La Marine (SCI), propriétaire de lots comprenant des locaux à usage commercial dans une copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation des articles 21 et 22 du règlement de copropriété relatifs à la définition des charges communes générales et à leur répartition ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes, alors, selon le moyen, "1 / que certains lots ayant une situation particulière dans l'immeuble de la copropriété comme les boutiques ou les emplacements de stationnement peuvent être exonérés de certaines charges ne présentant aucune utilité pour ces lots ;

qu'en refusant d'examiner la situation particulière de la SCI Restaurant La Marine, comme elle le faisait valoir dans ses conclusions pour écarter l'application de l'article 10, alinéa 1, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de ce texte ; 2 / qu'aux termes de l'article R. 315-29 du Code de l'urbanisme, les espaces verts constituent des équipements d'un lotissement à l'instar notamment de la voirie, de l'alimentation en eau, gaz et électricité ; que les dépenses d'entretien de ces espaces relèvent donc par nature de celles auxquelles les copropriétaires sont tenus de participer en fonction de l'utilité que cet élément d'équipement présente à

l'égard des lots ; qu'en décidant que les frais d'entretien des jardins faisaient partie des charges communes générales devant être réparties entre les copropriétaires au prorata des quote-parts de copropriété, la cour d'appel a violé l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965" ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les cours, jardins et couloirs de la Résidence étaient rangés par le règlement de copropriété dans les parties communes et retenu que les frais de nettoyage incluant le coût de la main-d'oeuvre et les fournitures et ceux relatifs à la sortie des ordures ménagères, constituaient des charges générales se rapportant à l'entretien des parties communes, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que les espaces verts ne pouvaient être classés dans la catégorie des éléments d'équipement, et qui n'avait pas à prendre en considération la situation particulière dont se prévalait la SCI du fait de son activité ni à rechercher l'utilité de ces dépenses pour ses lots, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière Restaurant La Marine, envers le syndicat des copropriétaires de la résidence "Marina Pointe du Bout", aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt juillet mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.