Landlords v. Tenants: Validity of Pre-Drafted Eviction Notice

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / M. Joseph Y...,

2 / M. Samuel Y..., demeurant tous deux ... (10e), en cassation d'un arrêt rendu le 13 janvier 1992 par la cour d'appel de Paris (6e chambre, section C), au profit :

1 / de M. Ibrahim X...,

2 / de Mme X..., demeurant tous deux ... (10e),

3 / de M. Miktat Z..., demeurant ... (10e),

4 / de Mlle Sylviane A..., demeurant ... (11e), défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 20 juillet 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Borra, conseiller rapporteur, M. Douvreleur, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme le conseiller Borra, les observations de la société civile professionnelle Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de MM. Y..., de la SCP Urtin-Petit et Rousseau-Van Troeyen, avocat des époux X..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les consorts Y..., qui ont consenti, le 15 octobre 1985, aux époux X..., un contrat de location auquel sont intervenus M. Z... et Mlle A... en qualité de cautions, font grief à l'arrêt attaqué (Paris, 13 janvier 1992) de retenir la nullité du congé donné par les époux X..., alors, selon le moyen "qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher si l'accusé de réception du congé versé aux débats avait bien été rédigé et envoyé par les époux X... comme elle y était invitée par les parties, d'où il aurait résulté la volonté non équivoque de ces derniers de quitter les lieux et donc la validité dudit congé, peu important qu'il fût ou non préétabli, la cour d'appel a omis de rechercher un point de fait nécessaire à la solution du litige, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil" ;

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que les consorts Y... avaient fait signer à leurs locataires des congés préétablis afin d'échapper aux conditions restrictives des lois successives sur les congés destinées à protéger les intérêts des locataires, la cour d'appel, qui en a déduit, à bon droit, que le congé, obtenu par fraude, devait être déclaré nul, n'avait pas à procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt d'infirmer le jugement et de les débouter de toutes leurs demandes, alors, selon le moyen, "que comme ils l'avaient fort justement soutenu, le jugement de première instance avait acquis autorité de la chose jugée à l'égard de M. Z... et de Mlle A... qui, condamnés en première instance, n'avaient pas relevé appel de la décision les condamnant et ne s'étaient pas même joint à l'instance devant la cour d'appel, de sorte que la décision rendue par ce tribunal d'instance ne pouvait être annulée dans des dispositions les concernant ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 552 du nouveau Code de procédure civile" ;

Mais attendu qu'ayant, dans un arrêt du 13 janvier 1992, constaté le désistement d'appel des époux X... à l'égard de M. Z... et de Mlle A... et la cour d'appel n'ayant pas statué à l'égard de ces parties dans l'arrêt du 2 mars 1992, le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts Y... à une amende civile de dix mille francs, envers le Trésor public ; les condamne, également, envers le trésorier-payeur général pour ceux exposés par M. X... et envers les autres défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du douze octobre mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.