Co-owner v. Tenant over Alleged Unlawful Appropriation of Cellar
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA co-owner of building units sued a tenant who had purchased those units, claiming the tenant had unlawfully appropriated an adjacent cellar, which the co-owner asserted was a common part of the building. The defendant argued that the cellar was a dependency of his purchased unit, citing prior lease terms and the unit's associated share of common expenses, and further claimed ownership by prescription or based on the lack of designation of the cellar as a common area in the co-ownership regulations. The court upheld the lower court's decision to order restitution, reasoning that since the co-ownership regulations did not explicitly include the cellar as part of the defendant's private lot and the defendant failed to prove title to the cellar or possession for the requisite prescriptive period based on his own or predecessors' proven continuous possession, the syndicate was justified in treating the cellar as a common area subject to recovery.
Regeste Legislator
Généré par l'IAArt. 1134, Art. 1315, Art. 3 de la loi du 10 juillet 1965, Art. 455 du nouveau Code de procédure civile, Art. 66 al. 1 LTF; Co-owner v. Tenant over Alleged Unlawful Appropriation of Cellar: The defendant argued that the cellar was a dependency of his purchased unit, citing prior lease terms and the unit's associated share of common expenses, and further claimed ownership by prescription or based on the lack of designation of the cellar as a common area in the co-ownership regulations. The court upheld the lower court's decision to order restitution, reasoning that since the co-ownership regulations did not explicitly include the cellar as part of the defendant's private lot and the defendant failed to prove title to the cellar or possession for the requisite prescriptive period based on his own or predecessors' proven continuous possession, the syndicate was justified in treating the cellar as a common area subject to recovery.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was cited in the appellant's arguments regarding the contract law basis, which the court implicitly addressed by confirming the lower court's reasoning.
This article, concerning the burden of proof, was cited by the appellant, but the court found the lower court properly handled the burden of proof.
This article related to the definition of private parts in co-ownership, which was central to the dispute over the cave's classification.
This article, relating to the obligation to respond to arguments, was raised by the appellant regarding alleged omissions by the lower court, which the Court of Cassation rejected.
This article is the French equivalent for imposing costs upon the rejected appellant.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par M. Samuel Z..., demeurant ... (3ème), en cassation d'un arrêt rendu le 7 octobre 1992 par la cour d'appel de Paris (19ème chambre, section B), au profit du syndicat des copropriétaires de l'immeuble ..., représenté par son syndic, M. Jean Y..., demeurant ... (11ème), défendeur à la cassation ;
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt :
LA COUR, en l'audience publique du 18 janvier 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Capoulade, Deville, Mlle Fossereau, M. Fromont, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de Me Hennuyer, avocat de M. Z..., de Me Choucroy, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble ..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 octobre 1992), que M. Z... a acquis, par acte authentique du 19 janvier 1983, dans un immeuble les lots n 7 et 8 dont il était locataire depuis 1971 ;
que le syndicat des copropriétaires lui reprochant de s'être approprié une cave située en-dessous du lot n 8, l'a assigné en restitution de ce local ;
Attendu que M. Z... fait grief à l'arrêt de le condamner à restituer la cave litigieuse, alors, selon le moyen, "que, dans ses conclusions, qui ont été laissées sans réponse, M. Z... avait fait valoir, d'une part, que la jouissance du lot n 8 avait toujours compris le rez-de-chaussée et son sous-sol reliés par une communication directe et particulière au moyen d'un escalier de pierre, large et facile d'usage et toujours utilisé sans discontinuité, que ce sous-sol constituait une dépendance de la boutique, incluse comme elle dans le lot n 8 et que le réglement de copropriété affectait au lot n 8 des tantièmes tels que la cave ne pouvait qu'être comprise dans ledit lot et en faire partie, d'autre part, que le titre de M. Z... indiquait qu'il aurait la propriété par la confusion sur sa tête de la double qualité de propriétaire et d'occupant et qu'il n'était pas contesté que le bail qui lui ait été antérieurement consenti portait également sur le sous-sol, et enfin que le réglement de copropriété ne comportait aucune cave ou sous-sol dans ses parties communes, sauf les couloirs de services et dans la désignation des parties privatives inclut le lot désigné et ses dépendances ;
qu'en l'état de ces conclusions l'arrêt attaqué, en ne recherchant pas ce qui permettait de considérer que la cave occupée par M. Z... constituait une partie commune justifiant l'action en revendication du syndicat des copropriétaires, a renversé la charge de la preuve et n'a pas donné de base légale à sa décision, violant ainsi les articles 1134 et 1315 du Code civil, 3 de la loi du 10 juillet 1965 et 455 du nouveau Code de procédure civile" ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le règlement de copropriété ne mentionnait pas dans la composition du lot n 8 l'existence d'une cave dépendant de la resserre, que M. Z... ne justifiait pas d'un titre sur cette cave et que tout argument tiré de la configuration des lieux, de la situation de la cave sous la boutique de ce copropriétaire et de l'existence entre les deux d'un escalier de pierre particulier datant de la construction de l'immeuble était inopérant, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a légalement justifié sa décision en retenant, sans inverser la charge de la preuve, que le syndicat des copropriétaires était fondé à considérer cette cave comme une partie commune et à la revendiquer comme telle ;
D'où il suit que ce moyen n'est pas fondé ;
Sur les deuxième et troisième moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant relevé que seul le règlement de copropriété permettait de déterminer ce qui était partie privative d'un lot et partie commune et que la possession de M. Z... n'était établie sur la cave qu'à compter du 29 janvier 1964, date d'achat de ce lot par les bailleurs dont il avait acquis par la société le droit de propriété et alors que la possession de leurs auteurs n'était pas justifiée, la cour d'appel, répondant aux conclusions, et sans dénaturation, en a exactement déduit que M. Z... ne justifiait ni d'un droit d'usage exclusif et privatif de la cave litigieuse, ni d'une possession de son chef et de celui des époux X..., ayant duré plus de trente ans à la date de l'assignation et a légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Z... aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt deux février mil neuf cent quatre-vingt-quinze.