Purchaser Sewer Connection Costs v. Seller Non-Disclosure of Known Defect
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe purchasers of a house sued the sellers to recover the costs associated with connecting the property to the public sewage system and related fees, which were unknown to them at the time of the sale. The sellers argued that a general non-warranty clause in the authentic deed of sale precluded their liability, referencing provisions in the Civil Code allowing parties to contractually exclude vendor guarantees. However, the Court of Cassation upheld the lower court's decision, reasoning that since the sellers were aware of the mandatory connection obligation and failed to disclose it in the deed, the general clause stipulating that the purchasers took the property "as is" without recourse against the seller could not be enforced against the undisclosed charge.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1626 du Code civil, Article 1134 du Code civil, Article 1627 du Code civil, Article 1604 du Code civil, Article 66 C. cass; Purchaser Sewer Connection Costs v. Seller Non-Disclosure of Known Defect: The sellers argued that a general non-warranty clause in the authentic deed of sale precluded their liability, referencing provisions in the Civil Code allowing parties to contractually exclude vendor guarantees. However, the Court of Cassation upheld the lower court's decision, reasoning that since the sellers were aware of the mandatory connection obligation and failed to disclose it in the deed, the general clause stipulating that the purchasers took the property "as is" without recourse against the seller could not be enforced against the undisclosed charge.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court implicitly relied on this article, as the reasoning section states that the sellers knew about the obligation (which normally falls under Article 1626) but failed to declare it.
The court implicitly relied on this article, as the reasoning section addresses the contractual clause regarding the condition of the property and its effect.
The court implicitly relied on this article when concluding that the non-guarantee clause could not apply due to the sellers' failure to declare the known charge.
The court implicitly relied on this article concerning the seller's obligation to deliver conforming property, which was central to the appeal.
The court ordered the appellants to pay the costs of the cassation proceedings.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1 ) Mme Jeannine Z..., demeurant ... à Sainte-Savine (Aube),
2 ) Mlle Emmanuelle Z..., demeurant ... à Sainte-Savine (Aube),
3 ) M. Enzo Z..., demeurant ... à Sainte-Savine (Aube), en cassation d'un arrêt rendu le 26 octobre 1992 par la cour d'appel de Reims (Chambre civile, 1re Section), au profit :
1 ) de M. Vincent Y..., demeurant ...,
2 ) de Mme Isabelle X..., épouse Y..., demeurant ..., défendeurs à la cassation ;
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 19 décembre 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Di Marino, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mme Borra, M. Bourrelly, conseillers, M. Chollet, conseiller référendaire, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme le conseiller Di Marino, les observations de la SCP Rouvière et Boutet, avocat des consorts Z..., de Me Cossa, avocat des époux Y..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 26 octobre 1992), que les époux Y..., qui avaient acquis une maison des consorts Riani, par acte authentique du 1er décembre 1990, ont assigné leurs vendeurs pour obtenir paiement du coût des travaux de raccordement de l'immeuble au réseau d'assainissement public et de la redevance forfaitaire de raccordement, ainsi que des dommages-intérêts pour trouble de jouissance ;
Attendu que les consorts Z... font grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes, alors, selon le moyen, "1 ) que si, selon l'article 1626 du Code civil, le vendeur doit garantie pour les charges non déclarées lors de la vente, l'article 1627 permet aux parties, par leurs conventions, de convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie ;
que, par ailleurs, toute clause d'un contrat, quoique usuelle ou de style, n'en produit pas moins un effet normal ;
que dès lors, en refusant de faire jouer la clause de non-garantie insérée à l'acte de vente intervenu le 1er décembre 1990 entre les consorts Z... et les époux Y..., sous prétexte de la généralité des termes utilisés, la cour d'appel a manifestement violé les articles 1134 et 1627 du Code civil ;
2 ) que si le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme à celle que l'acheteur désirait acquérir, la conformité s'apprécie par rapport aux stipulations contractuelles qui ont force de loi entre les parties ;
qu'en conséquence, la cour d'appel, qui constatait elle-même que le raccordement au tout-à -l'égout n'était pas spécifié dans le contrat de vente, n'a pas tiré de ses constatations les conséquences qui en découlaient au regard des articles 1134, 1604 et suivants du Code civil en décidant que les vendeurs avaient délivré une chose non conforme à celle que les acheteurs entendaient acquérir, peu important à cet égard que le descriptif établi par le Cabinet Jouve et non signé par les consorts Z... puisse être déclaré opposable à ces derniers" ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu que les consorts Z..., qui connaissaient l'obligation de raccordement de leur immeuble au réseau d'assainissement, n'avaient pas déclaré, dans l'acte de vente, cette charge dont les acquéreurs ignoraient l'existence, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que la clause selon laquelle les acquéreurs s'obligeaient à prendre le bien vendu en son état actuel, sans recours possible contre le vendeur, ne pouvait produire effet, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts Z..., envers les époux Y..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du premier février mil neuf cent quatre-vingt-quinze.