Purchasers v. Neighbors and Seller Regarding View Windows and Undisclosed Easements

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / M. André Z...,

2 / Mme Claude Z..., née de Chalus, demeurant tous deux La Vieille maison, chemin de Saint-Labre à Carpentras (Vaucluse), en cassation d'un arrêt rendu le 16 juin 1992 par la cour d'appel de Nîmes (1re chambre), au profit :

1 / de Mme Simone G..., née E..., demeurant ... (Vaucluse),

2 / de Mme Yvette A..., née E..., demeurant ... (Vaucluse),

3 / de Mme D... Y..., née F..., demeurant ... (Vaucluse),

4 / de M. Jean, Fernand F..., demeurant ... (Vaucluse),

5 / de M. Vincent F..., demeurant La ..., petit-fils de M. Albert F..., venant par représentation de son père M. Michel F..., prédécédé),

6 / de Mme H... de France, née Rieu, demeurant chemin des Poilus à Villeneuve-les-Avignon (Gard),

7 / de Mme Colette F..., épouse X..., demeurant ...,

8 / de Mme Jeanne, Marie F..., née C..., demeurant ... (Vaucluse), décédée, les consorts F... pris en leur qualité d'héritiers de M. Albert F..., décédé, et de Mme Henriette C..., son épouse, décédée, défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 26 mai 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Borra, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme le conseiller Borra, les observations de la SCP Peignot et Garreau, avocat des époux Z..., de Me de Nervo, avocat de Mme G..., de Me Vincent, avocat des consorts F..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Attendu selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 16 juin 1992), que les époux Z... ont acquis en 1978, de M. F..., un terrain contigu à la propriété des consorts E... qui comporte des ouvertures donnant sur leur propre fonds et pratiquées à la fois dans le mur de façade nord de la maison et dans le mur de soutènement d'un bâtiment annexe ; que les époux Z... ont assigné les consorts E... pour faire ordonner la suppression de ces diverses ouvertures et ont appelé en garantie leur vendeur ;

Attendu que les époux Z... font grief à l'arrêt de juger que les consorts E... bénéficient par prescription acquisitive de servitudes de vue sur leur terrain pour certaines ouvertures, alors, selon le moyen, "1 ) qu'en statuant comme elle l'a fait, tout en constatant que les ouvertures en litige étaient anciennes, et munies de grillages fixes, de sorte qu'elles devaient être regardées comme de simples jours de souffrance et non comme des vues, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 676 et suivants du Code civil ; 2 ) qu'une servitude de vue ne peut être acquise par prescription trentenaire qu'à la condition que la vue soit suffisamment apparente et de nature à provoquer la contradiction du propriétaire du fonds voisin ; qu'en se bornant à affirmer le caractère apparent des vues, sans rechercher si la présence des grillages fixes, dont elle a relevé l'existence, ne les dissimulait pas à la connaissance des époux Z..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles 675 à 678 et 2229 du Code civil" ;

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu qu'en dépit de la présence de grillage, les ouvertures litigieuses constituaient des vues, et non des jours de souffrance et que ces vues étaient apparentes, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que les époux Z... font grief à l'arrêt de rejeter leur appel en garantie, alors, selon le moyen, "1 ) que la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation sur le caractère prétendument apparent de la servitude affirmé par la cour d'appel, produira ses effets sur la mise en jeu de la garantie du vendeur des époux Z... ; 2 ) que les époux Z... avaient fait valoir que M. F... avait déclaré, dans l'acte de vente, céder un terrain exempt de servitudes ; qu'en affirmant la servitude apparente dès avant l'acquisition par ceux-ci du lot n° 4, sans rechercher si dès lors la garantie du vendeur n'était pas due en raison de ses fausses déclarations, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1626 du Code civil" ;

Mais, attendu, d'une part que le premier moyen ayant été rejeté, le deuxième moyen est devenu sans portée de ce chef ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que les époux Z... avaient au jour de la vente une connaissance personnelle des servitudes qui étaient apparentes, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, et sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que les époux Z... font grief à l'arrêt de juger que le mur séparant les deux fonds n'est pas mitoyen, d'ordonner, en conséquence, la transformation de certaines ouvertures et de rejeter leur demande de remise en état de ce mur, alors, selon le moyen, "d'une part, que, dans leurs conclusions d'appel, les époux Z... avaient fait valoir que le mur de séparation des fonds était, à l'origine, le mur de clôture de l'héritage Rieu dont ils avaient acquis une partie, mur sur lequel les consorts E... était venus appuyer leur maison et qui, de ce fait, était devenu mitoyen ; qu'en énonçant, dès lors, au profit des consorts E... que le caractère principal n'était pas contesté, la cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis de ces conclusions et violé les articles 1134 du Code civil et 4 du nouveau Code de procédure civile ; d'autre part, qu'en déduisant le caractère privatif du mur séparatif des fonds sur lequel s'appuyait le bâtiment annexe de son alignement sur le mur du bâtiment principal, sans rechercher si ce mur qui, à l'origine, clôturait l'héritage Rieu et était antérieur aux constructions Reynier, n'appartenait pas en propre aux époux Z..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 653 et 666 du Code civil" ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'il n'existait contre le mur séparatif, dans lequel les jours avaient été ouverts, qu'un seul bâtiment du côté de la propriété des consorts Reynier, édifié dans le prolongement de la maison, la cour d'appel, qui a pu en déduire que cette partie du mur était la propriété exclusive des consorts E..., a, par ces seuls motifs et sans dénaturation, légalement justifié sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux Z... à payer à Mme Robert la somme de huit mille francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Condamne les époux Z... à payer aux consorts F... la somme de huit mille francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Les condamne, également, envers le trésorier-payeur général pour ceux exposés par Mme G..., envers Mme B... et envers les consorts F..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-neuf juin mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.