Landlord Suit for Lease Termination and Rent Payment Upheld Despite Tenant's Repair Claims

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Z..., Louis, Marie, Antoine Y..., demeurant à Paris (7ème), ..., en cassation d'un arrêt rendu le 27 mars 1992 par la cour d'appel de Paris (1ère chambre des urgences), au profit :

1 ) de M. Benoît D..., demeurant ..., à Saint-Cloud (Hauts-de-Seine),

2 ) de Mme Marie A..., née D..., demeurant à Paris (7ème), ...,

3 ) de Mme Sabine Leroy X... née D..., demeurant à Paris (7ème), ...,

4 ) de Mme Delphine C..., née D..., demeurant ... (7ème),

5 ) de M. Bernard D..., demeurant à Paris (7ème), ..., défendeurs à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 10 mai 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Toitot, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Mmes Di Marino, Borra, M. Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Toitot, les observations de Me Choucroy, avocat de M. Y..., de la SCP Vier et Barthélémy, avocat des consorts D..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur les deux moyens, réunis :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Paris, 27 mars 1992), que les consorts D... ont donné à bail à M. Y... un appartement, au visa de l'article 3 quinquiès de la loi du 1er septembre 1948 ; que le locataire a cessé de payer les loyers et les charges et assigné les propriétaires en réduction du montant du loyer ; qu'après expertise, un jugement du 17 décembre 1991 l'a débouté de ses demandes ; que, de leur côté, les consorts D... ont délivré des commandements au locataire d'avoir à régler les arriérés de loyers et de charges puis l'ont assigné en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement ;

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen, "1 ) qu'en fondant d'office sa décision sur le caractère prétendument définitif du jugement du 17 décembre 1991, sans inviter préalablement les parties à s'expliquer contradictoirement sur ce moyen, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction et violé les articles 7 et 16 du nouveau Code de procédure civile ; 2 ) que M. Y... avait régulièrement interjeté appel du jugement du 17 décembre 1991 par déclaration du 24 février 1992, si bien qu'en invoquant au soutien de sa décision le prétendu caractère définitif de ce jugement, la cour d'appel a privé sa décision de tout fondement légal au regard de l'article 561 du nouveau Code de procédure civile ; 3 ) qu'il résulte des dispositions des articles 2 et 3 du décret du 22 août 1978, modifié par le décret n° 85-341 du 14 mars 1985, que la mise

en conformité des lieux loués avec les prescriptions légales suppose un bon état d'entretien intérieur et extérieur du logement et de l'immeuble, ainsi qu'une bonne étanchéité des lieux ; que le constat du 27 septembre 1986 mentionnait que les locaux étaient "en état d'usage, avec de nombreuses fissures aux murs et au plafond, des traces noirâtres et de coulures", et que le rapport d'expertise de M. B... devait confirmer le très mauvais état des lieux et l'existence de désordres nécessairement anciens, touchant notamment l'étanchéité des murs et fenêtres, si bien que la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales des énonciations non réfutées du constat annexé au bail et du rapport B... au regard des articles 2 et 3 du décret du 22 août 1978, modifié par le décret du 14 mars 1985 ; 4 ) que le refus de payer les loyers est justifié s'il y a impossibilité de jouir des lieux conformément à la destination du bail ; que la cour d'appel qui, tout en constatant que le locataire était bien fondé à exiger du bailleur l'exécution de travaux estimés à 19 657,95 francs, n'a pas recherché si les graves désordres touchant à l'étanchéité des lieux n'avaient pas interdit au locataire de jouir des lieux conformément à la destination du bail, et n'avaient pas, en conséquence, justifié l'arrêt temporaire de payer les loyers, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1728 du Code civil" ;

Mais attendu qu'ayant retenu, abstraction faite d'un motif surabondant, que selon le constat d'état des lieux, annexé au bail, l'appartement répondait aux normes de confort et d'habitabilité, que les bailleurs avaient régulièrement entretenu les lieux antérieurement à la location et que si, le locataire pouvait exiger des bailleurs l'exécution des travaux leur incombant, il s'était borné à agir en réduction de loyer, contrevenant lui-même aux stipulations contractuelles en s'abstenant de tout règlement, la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... à payer aux consorts D... la somme de huit mille francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Condamne M. Y..., envers les consorts D..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du quinze juin mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.