Co-Owner Lease Termination Validity and Counterclaim Admissibility

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. B... Piquer, demeurant anciennement ... à Saint-Jean-de-Luz (Pyrénées-Atlantiques), et actuellement Le X... Maeva, chemin de Mundusténéa à Bidart (Pyrénées-Atlantiques), en cassation d'un arrêt rendu le 18 janvier 1991 par la cour d'appel de Pau (3e chambre), au profit de Mme Z... Garat, demeurant ... (Pyrénées-Atlantiques), défenderesse à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 26 mai 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Di Marino, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mme Borra, M. Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme le conseiller Di Marino, les observations de la SCP Urtin-Petit et Rousseau-Van Troeyen, avocat de M. A..., de Me Copper-Royer, avocat de Mme Y..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le second moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 18 janvier 1991), statuant en référé, que Mme Y..., qui avait donné en location un appartement dont elle était propriétaire indivis à M. A..., a assigné celui-ci afin que soit constatée la résiliation du bail en application de la clause résolutoire ; que M. A... a demandé reconventionnellement la réparation d'un préjudice consécutif à l'état des lieux ;

Attendu que M. A... fait grief à l'arrêt de déclarer sa demande reconventionnelle irrecevable, alors, selon le moyen, "que les demandes reconventionnelles sont recevables en cause d'appel ; qu'en conséquence, la cour d'appel a violé l'article 567 du nouveau Code de procédure civile" ;

Mais attendu que la cour d'appel ne s'étant pas prononcée sur cette demande reconventionnelle dans le dispositif de son arrêt, le moyen, qui critique une omission de statuer ne donnant pas ouverture à cassation, est irrecevable ;

Mais sur le premier moyen :

Vu l'article 815-3, alinéa 2, du Code civil ;

Attendu que si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux ;

Attendu que, pour déclarer recevable l'action de Mme Y..., l'arrêt retient qu'elle a seule consenti le bail, délivré le congé, introduit l'action en justice et qu'aucun des copropriétaires ou coïndivisaires n'ayant manifesté son opposition à la gestion de Mme Y..., celle-ci a agi en qualité de mandataire apparent des copropriétaires ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'action en constatation de la résiliation pour non-paiement de loyer est un acte d'administration impliquant le consentement de tous les coïndivisaires, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a condamné M. A... à payer une provision sur les loyers impayés, l'arrêt rendu le 18 janvier 1991, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen ;

Condamne Mme Y..., envers le trésorier payeur général, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Pau, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-neuf juin mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.