Co-ownership Association v. Buyer and Notary on Unsecured Debt Transfer

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires de la résidence Orphée, dont le siège social est ... (15e), agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la société Marabel, dont le siège social est ... (13e), en cassation d'un arrêt rendu le 20 mars 1992 par la cour d'appel de Paris (23e chambre, section B), au profit :

1 / de la société immobilière Sanitat, société à responsabilité limitée dont le siège social est ... (Loire-Atlantique),

2 / de la Société civile professionnelle Pascault, Mattei de la Haye Saint-Hilaire, notaires associés, dont le siège social est ... (8e), défenderesses à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 6 avril 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Capoulade, Deville, Mlle Fossereau, MM. Fromont, Villien, Bourrely, conseillers, M. Chapron, conseiller référendaire, M. Baechlin, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de la SCP Defrenois et Levis, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Orphée, de la SCP Boré et Xavier, avocat de la société immobilière Sanitat et de la société Pascault, Mattei de la Haye Saint-Hilaire, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 mars 1992), que M. X..., propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété et débiteur de charges impayées, ayant vendu ces lots à la société Sanitat dont il était également débiteur, le syndicat, qui avait fait opposition au versement des fonds pour le montant des charges arriérées entre les mains du notaire instrumentaire, n'ayant pas obtenu le paiement de la somme litigieuse, a assigné la société Sanitat et la SCP Pascault, Mattei de la Haye Saint-Hilaire, titulaire de l'office notarial ayant reçu l'acte, en paiement du montant de ces charges et de dommages-intérêts ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de le débouter de ses demandes, alors, selon le moyen, "1 ) que le paiement du prix de vente du lot ne peut avoir lieu en totalité par compensation lorsque le notaire chargé de la vente, et par, voie de conséquence, l'acheteur, étaient informés de ce que des charges étaient dues par le vendeur au syndicat de copropriétaires ; qu'en l'espèce, le notaire savait depuis le 24 novembre 1987, par la réponse du syndic au questionnaire du 18 novembre 1987, qu'il était dû un arriéré de charges à l'époque de 61 343,71 francs, d'où il ressortait que la société Sanitat et le notaire avaient commis une faute en ne faisant pas transiter par la comptabilité du notaire au moins le montant des charges dues, vidant ainsi de sa substance les dispositions légales, la notification de la vente n'ayant plus aucune portée ; qu'ainsi, en écartant la responsabilité du notaire

et de la société Sanitat au motif inopérant que l'opposition n'avait pas été valablement pratiquée, la cour d'appel a violé l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 1382 du Code civil ; 2 ) qu'en toute hypothèse, l'avis de mutation à titre onéreux de lots doit indiquer le prix de vente, élément essentiel de celle-ci, et qu'à défaut d'une telle indication, l'avis irrégulier n'a pu faire courir le délai d'opposition ; qu'en déclarant valable l'avis de mutation litigieux alors que celui-ci mentionnait simplement que le prix avait été payé par compensation mais sans en indiquer le montant, la cour d'appel a violé l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965" ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'opposition du syndic avait été formée après l'expiration du délai de huit jours ayant commencé à courir à compter de l'avis de mutation envoyé par le notaire, la cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant que la tardiveté de cette opposition la privant de tout effet, le paiement du prix était opposable au syndicat et en en déduisant que la responsabilité du notaire, qui avait respecté la procédure prévue par l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et n'avait pas obligation d'indiquer le montant du prix, ne pouvait être recherchée pour avoir accepté, sans fraude, que le paiement du prix s'effectue dans la totalité de son montant, hors sa vue, par compensation entre la créance du vendeur et de celle de l'acquéreur ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Dit n'y avoir lieu à indemnité en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Orphée aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-six mai mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.