Real Estate Investment Company v. Advertising Group (Misleading Investment Guarantee)
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA real estate investment company sued the advertising group for damages after discovering the actual return on an investment in a studio apartment, purchased based on an advertisement guaranteeing a net annual return of 5%, was lower because certain charges and taxes were improperly excluded from the calculation. The defendant group argued that its subsidiary, which managed the property, was a separate legal entity and that the burden of proof lay with the claimant to establish the advertiser's identity. The Court of Cassation rejected the appeal, affirming that the lower court correctly held the advertising group liable because the publication itself identified the subsidiary and the property management as "departments of the said group," thus establishing the group's responsibility for the misleading advertisement, and rightly found the guaranteed net return was not met because stipulated expenses were not deducted as promised.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1842 du Code civil, article 1315 du Code civil, article 1382 du Code civil, article 66 al. 1 LTF; Real Estate Investment Company v. Advertising Group (Misleading Investment Guarantee): The defendant group argued that its subsidiary, which managed the property, was a separate legal entity and that the burden of proof lay with the claimant to establish the advertiser's identity. The Court of Cassation rejected the appeal, affirming that the lower court correctly held the advertising group liable because the publication itself identified the subsidiary and the property management as "departments of the said group," thus establishing the group's responsibility for the misleading advertisement, and rightly found the guaranteed net return was not met because stipulated expenses were not deducted as promised.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe rejection of the second part of the second ground implies that the court considered the application of Article 1382 (liability for fault) regarding the alleged discrepancy between the guaranteed return and the actual return.
Although cited in the arguments of the first ground, the court implicitly rejected the argument by confirming that the burden of proof was not wrongly inverted, which relates to the general principle embodied in Art. 1315 (burden of proof).
This article was cited in the first ground concerning the legal personality of the subsidiary, and the court's ruling addresses the liability structure, thus implicitly validating the interpretation of this article in the context of the case.
This provision governs the condemnation to costs, which is explicitly ordered in the dispositive section.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la société anonyme Groupe X..., dont le siège social est ... (8e), représentée par son liquidateur amiable, la Société française de recouvrement, dont le siège est ... (8e), elle-même représentée par ses représentants légaux en exercice, domiciliés audit siège, en cassation d'un jugement n° 212 rendu le 13 juin 1991 par le tribunal d'instance du 8e arrondissement de Paris, au profit de la société civile immobilière (SCI) Les Minières, dont le siège social est ..., défenderesse à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 11 janvier 1994, où étaient présents : M. Bézard, président, Mme Loreau, conseiller rapporteur, MM. Nicot, Vigneron, Leclercq, Dumas, Gomez, Léonnet, Poullain, conseillers, M. Lacan, Mme Geerssen, M. Huglo, conseillers référendaires, M. de Gouttes, avocat général, Mme Arnoux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme le conseiller Loreau, les observations de Me Choucroy, avocat de la société anonyme Groupe X..., les conclusions de M. de Gouttes, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance du 8e arrondissement de Paris, 13 juin 1991), que la SCI Les Minières, sur l'incitation d'une publicité parue dans le Figaro magazine du 10 mai 1980, par laquelle "X... investissements" proposait des placements de fonds dans des opérations immobilières avec un rendement annuel net garanti de 5 % du montant investi, a acheté un studio situé à la station des Menuires en Savoie et l'a corrélativement donné en location meublée à la société Alpimont Club Montamer ; qu'ayant constaté que le rendement réel était inférieur à celui annoncé, elle a assigné la société anonyme Groupe X..., prise en la personne de son liquidateur amiable, aux fins de la voir condamner au paiement de diverses sommes en invoquant le caractère trompeur de la publicité précitée ;
Sur le premier moyen, pris en ses trois branches :
Attendu que la société anonyme Groupe X... fait grief au jugement d'avoir accueilli cette demande, alors, selon le pourvoi, d'une part, que la filiale est une société dotée de la personnalité morale et d'une autonomie juridique ; que le tribunal qui constate, d'un côté, que le Club Montamer est la filiale de gestion de X... investissements, et, d'un autre côté, une société anonyme, filiale de gestion du Groupe X..., ne pouvait s'abstenir de tirer les conséquences légales de ses constatations, d'où il résultait que le Club Montamer, seul cité dans la publicité incriminée, était une société autonome et non un département du Groupe Jacques X..., sans violer l'article 1842 du Code civil ;
alors, d'autre part, que le tribunal constate que la publicité incriminée a été publiée par l'un des départements du Groupe Jacques X... ; qu'en déclarant dès lors recevable l'action en responsabilité engagée à l'encontre de la société anonyme Groupe
X..., société de ce même groupe dotée de la personnalité morale, sans préciser quelles seraient les relations entretenues par le département ayant publié la publicité incriminée et la société anonyme Groupe X..., le tribunal a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1382 et 1842 du Code civil ; et alors, enfin, qu'il appartient à celui qui demande réparation du dommage qu'il aurait subi par suite de la publication d'une publicité d'établir la qualité d'annonceur du défendeur à l'action ; qu'en énonçant dès lors qu'il appartenait à la société anonyme Groupe X... d'établir que le Club Montamer et X... investissements étaient des personnes morales distinctes et en mettant ainsi à la charge de la société anonyme Groupe X... la preuve qu'elle n'était pas l'annonceur de la publicité incriminée, le tribunal a violé l'article 1315 du Code civil ;
Mais attendu que le jugement relève que, selon la publicité parue dans le Figaro magazine du 10 mai 1980, "Ribourel Investissements" et le "Club Montamer" étaient des départements de la société anonyme Groupe X..., et que le logement acquis était donné en gestion au "Club Montamer", "du Groupe X..." ; qu'en l'état de ces constatations, d'où il ressort que la responsabilité de la société anonyme Groupe X..., auteur de la publicité trompeuse, était engagée, le tribunal, sans inverser la charge de la preuve, a légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;
Et sur le second moyen, pris en ses deux branches :
Attendu que la société anonyme Groupe X... fait encore grief au jugement d'avoir statué comme il a fait, alors, selon le pourvoi, d'une part, qu'en se bornant à énoncer que la SCI Les Minières s'était portée acquéreur de droits immobiliers au vu de la publicité incriminée en date du 10 mai 1980, sans préciser la date de l'acquisition, le tribunal n'a pas mis la Cour de Cassation en mesure d'exercer son contrôle et, par suite, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; et alors, d'autre part, que le tribunal constate que le bail conclu stipulait un loyer annuel de 5 % TTC du prix de l'appartement ;
qu'en s'abstenant dès lors de tirer les conséquences légales de ses constatations, d'où il résultait que les droits contractuellement reconnus au bailleur étaient conformes à ceux annoncés dans la publicité incriminée, le tribunal a violé l'article 1382 du Code civil ;
Mais attendu, d'une part, qu'il ne résulte ni du jugement, ni du dossier que le moyen développé dans la première branche ait été soutenu devant le tribunal ; que le moyen est donc nouveau et mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, que le tribunal a retenu qu'il n'était pas contesté que, contrairement à la publicité incriminée qui garantisssait à l'investisseur pendant dix années un rendement annuel net de 5 % TTC du prix de l'appartement, "charges, impôts locaux, assurances, frais de gestion étant décomptés", les dépenses afférentes à la taxe professionnelle, la taxe foncière et la cotisation à l'Association des Menuires n'avaient jamais été décomptées lors du calcul du loyer annuel net de 5 % versé chaque année par la société anonyme Groupe X... ; que le tribunal a ainsi légalement justifié sa décision ;
Qu'il s'ensuit que le moyen n'est fondé en aucune de ses deux branches ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société anonyme Groupe X..., envers la SCI Les Minières, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par M. le président en son audience publique du premier mars mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.