Landlord's Right to Enforce Lease Termination Clause Upheld Despite Offer of Eviction Indemnity

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société Gabriel Péri automobiles, dont le siège social est ... (Seine-Saint-Denis), en cassation d'un arrêt rendu le 10 septembre 1991 par la cour d'appel de Reims (audience solennelle), au profit de :

1 / La société à responsabilité limitée Fonds invest, dont le siège social est ... (11e),

2 / La Compagnie foncière européenne, dont le siège social est ... (15e), défenderesses à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 5 janvier 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Peyre, conseiller rapporteur, MM. Cathala, Douvreleur, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Peyre, les observations de la SCP Defrenois et Lévis, avocat de la société Gabriel Péri automobiles, de la SCP Matteï-Dawance, avocat de la société Fonds invest, les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la société Gabriel Péri automobiles, preneur à bail de locaux à usage commercial appartenant à la société Fonds invest, venant aux droits de la Compagnie foncière européenne, fait grief à l'arrêt attaqué (Reims, 10 septembre 1991), statuant sur renvoi après cassation, de rejeter ses conclusions du 4 juin 1991, alors, selon le moyen, "1 ) que les juges du fond ne peuvent écarter des conclusions signifiées le jour où l'ordonnance de clôture est prévue qu'à condition d'avoir constaté que les parties connaissaient la date à laquelle devait être clôturée l'instruction ; qu'en écartant des débats les conclusions signifiées le 4 juin 1991 par la société Gabriel Péri automobiles, sans rechercher si celle-ci avait été avisée en temps utile de la date à laquelle l'ordonnance de clôture était prévue, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 15, 16, 779, 783 et 910 du nouveau Code de procédure civile ; 2 ) que, lorsqu'une partie dépose des conclusions le jour où l'ordonnance de clôture est prévue, la cour d'appel, si elle décide de reporter la clôture, est tenue de rouvrir les débats pour permettre aux parties de s'expliquer contradictoirement ;

qu'en l'espèce, la cour d'appel a reporté la date de clôture ;

qu'elle devait donc rouvrir les débats pour permettre aux parties de s'expliquer contradictoirement sur les moyens nouveaux présentés par la société Gabriel Péri automobiles dans ses conclusions ; qu'en n'ordonnant pourtant pas la réouverture des débats et en écartant ces conclusions, la cour d'appel a violé les articles 15, 16, 779 et 783 et 910 du nouveau Code de procédure civile" ;

Mais attendu que n'ayant pas à faire la recherche sollicitée, dès lors qu'elle avait relevé que les conclusions de la société Gabriel Péri automobiles avaient été notifiées le jour même où l'ordonnance de clôture était prévue et portaient la mention de la date de clôture, le 4 juin 1991, la cour d'appel, qui n'ayant pas révoqué cette ordonnance, n'avait pas à rouvrir les débats, et qui a souverainement retenu que ces conclusions tendaient à faire échec au principe de la contradiction, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le second moyen :

Attendu que la société Gabriel Péri automobiles fait grief à l'arrêt de déclarer valable le commandement de payer, de déclarer acquise la clause résolutoire et d'ordonner son expulsion sans indemnité d'éviction, alors, selon le moyen, "1 ) que la renonciation est un acte abdicatif par lequel une personne abandonne une prérogative qui lui appartient, cette prérogative devenant ainsi éteinte, ladite personne ne pouvant plus, dès lors, s'en prévaloir ;

que la renonciation, par un bailleur, à invoquer le bénéfice de la clause résolutoire stipulée au bail, éteint son droit de s'en prévaloir ultérieurement pour la même infraction au contrat de bail, nonobstant la possibilité d'agir pour faire cesser cette infraction ;

qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la Compagnie foncière européenne, bailleur, avait, postérieurement au commandement visant la clause résolutoire, formulé, dans ses conclusions, sans la moindre réserve, une offre d'indemnité d'éviction dont elle chiffrait le montant ; que cela comportait renonciation de sa part à se prévaloir de la clause résolutoire ;

que le fait que le bailleur continue à agir en paiement de la quote-part d'impôt foncier réclamée au preneur était sans influence sur cette renonciation, de même que, dans la mesure où il ne pouvait revenir sur sa renonciation, le fait que le bailleur ne se soit ultérieurement pas expressément désisté de ses conclusions tendant à la validation de la clause résolutoire ; qu'en se fondant néanmoins sur ces motifs inopérants pour affirmer que le bailleur n'aurait pas renoncé à se prévaloir de la clause résolutoire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1156 Code civil ;

2 ) qu'en ne justifiant nullement en quoi la procédure de fixation de l'indemnité d'éviction, lors de laquelle le bailleur avait fait une offre sans réserve, serait en l'espèce "subordonnée à l'issue" du commandement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ; 3 ) que la rencontre de l'offre et de l'acceptation suffit à former un contrat dont la constatation par le juge peut résulter, implicitement mais nécessairement, des énonciations du jugement ; qu'un contrat judiciaire peut se limiter à un accord partiel, laissant entier le reste du litige ; qu'en l'espèce, postérieurement au commandement visant la clause résolutoire, le bailleur avait offert, sans la moindre réserve, de payer une indemnité d'éviction de 400 000 francs et demandé au tribunal de grande instance de Bobigny de lui en donner acte ; que le preneur demandait au même tribunal le paiement d'une indemnité d'éviction, pour un montant toutefois supérieur ; que ce tribunal a constaté que le bailleur "propos(ait)" de

"s'acquitter du paiement de l'indemnité d'éviction", cependant, en proposant un "taux minimum" ; que ce tribunal a ensuite fixé l'indemnité d'éviction à un montant supérieur ; que la cour d'appel, en affirmant qu'il n'y avait pas de contrat judiciaire portant sur le principe de l'indemnité, malgré les demandes concordantes des parties sur le principe même du versement d'une indemnité d'éviction -les parties étant donc d'accord sur ce point- ce que le tribunal constatait implicitement mais nécessairement, a violé les articles 1134 du Code civil et 127 et suivants du nouveau Code de procédure civile" ;

Mais attendu qu'ayant justement relevé que la renonciation à un droit ne peut résulter que d'une manifestation non équivoque de volonté et que la persistance de la bailleresse dans son action résolutoire retirait toute ambiguïté à sa position, la cour d'appel, qui a retenu que l'offre d'une indemnité d'éviction de 400 000 francs n'ayant pas été acceptée par le preneur, celui-ci ne pouvait invoquer un contrat portant sur le principe de cette indemnité, toute offre étant en principe indivisible et que son caractère judiciaire ne résultait pas des mentions du jugement du 29 janvier 1986, lequel ne constate aucun accord des parties, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Gabriel Péri automobiles à payer à la société Fonds invest la somme de huit mille francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Dit n'y avoir lieu à indemnité en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile au profit de la société Gabriel Péri automobiles ;

Condamne la société Gabriel Péri automobiles, envers la société Fonds invest et la Compagnie foncière européenne, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du neuf février mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.