Landlord Eviction Attempt Thwarted by Lease Fraud to Circumvent Commercial Tenancy Protections

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / Mme Jacqueline D... née B..., demeurant ...,

2 / Mme Madeleine C... née B..., demeurant à Curcy-sur-Orne (Calvados), en cassation d'un arrêt rendu le 26 septembre 1991 par la cour d'appel de Caen (1e chambre, section civile et commerciale), au profit de :

1 / Mme Marie-Louise A..., épouse Z..., demeurant ...,

2 / Mme Eliane X..., demeurant ..., défenderesses à la cassation ;

Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 5 janvier 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Di Marino, conseiller rapporteur, MM. Cathala, Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mme Borra, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme le conseiller Di Marino, les observations de Me Foussard, avocat de Mmes D... et C..., de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de Mmes Y... et X..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 26 septembre 1991), que Mmes D... et C..., propriétaires d'un local donné à bail successivement à Mme Y... et à d'autres personnes, puis à Mme X..., ont assigné Mme Y... et Mme X... en expulsion ;

Attendu que Mmes D... et C... font grief à l'arrêt de déclarer nul le bail consenti à Mme X..., le 17 janvier 1985, et de décider que Mme Y... est titulaire depuis le 24 septembre 1984 d'un bail commercial d'une durée de neuf ans régi par les dispositions du décret du 30 septembre 1953, alors, selon le moyen, "que, d'une part, il est loisible aux parties, titulaires de droits acquis à l'expiration du bail dérogatoire de courte durée, d'exclure, pour la suite de leurs rapports, l'application du statut des baux commerciaux, sans que l'exercice de la faculté de renonciation à l'application du statut des baux commerciaux soit limité à l'entrée dans les lieux du preneur ; d'où il suit que l'arrêt attaqué a été rendu en violation des articles 6 et 1134 du Code civil, 3-2 du décret du 30 septembre 1953 ; que, d'autre part, le seul fait, pour des parties ayant acquis le droit de bénéficier du statut des baux commerciaux de renoncer à l'exercice de ce droit, fût-ce en recourant à des prête-noms, ne peut caractériser, à défaut d'autres circonstances, une fraude à la loi susceptible d'entacher la renonciation de nullité ;

qu'ainsi, les articles 6, 1134 du Code civil, 3-2 du décret du 30 septembre 1953 ont été violés" ;

Mais attendu qu'ayant, par motifs adoptés, souverainement retenu que la succession de baux dérogatoires de courte durée consentis, en alternance, à Mme Y... et à des tiers, agissant comme prête-noms, dont Mme X..., alors que la locataire restait dans les lieux depuis 1979, payait les loyers, les impôts, l'électricité, l'assurance, était inscrite au répertoire des métiers puis au registre du commerce, n'avait pour but que de faire échec à l'application du statut des baux commerciaux dont Mme Y... pouvait bénéficier et relevé que cette fraude interdisait aux bailleresses de prétendre que Mme Y... avait valablement renoncé à un droit acquis, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne, ensemble, Mmes D... et C... à payer à Mme Y... la somme de huit mille francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Condamne, ensemble, Mmes D... et C..., envers le Trésorier payeur général pour ceux exposés par Mme X... et envers Mme Y..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du neuf février mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.