Builder's Insurer Liability for Encroachment Requiring Demolition
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAHomeowners contracted for the construction of a residence, but the builder made an implantation error causing the structure to encroach upon a neighboring property, leading to a requirement for partial demolition and reconstruction to remedy the encroachment. The insurer of the builder contested being held liable for this loss under its policy, arguing that the error was a breach of common law contract, not a structural defect covered under the ten-year liability scheme (which pertains to issues compromising solidity, conservation, or fitness for purpose). The court rejected the appeal, affirming the lower court's decision on the basis that the implantation error necessitated partial demolition and reconstruction, thereby legally justifying the application of the insurer's guarantee by demonstrating the error's serious incidence on the building, including rendering a part of it unusable.
Regeste Legislator
Généré par l'IABuilder's Insurer Liability for Encroachment Requiring Demolition: The insurer of the builder contested being held liable for this loss under its policy, arguing that the error was a breach of common law contract, not a structural defect covered under the ten-year liability scheme (which pertains to issues compromising solidity, conservation, or fitness for purpose). The court rejected the appeal, affirming the lower court's decision on the basis that the implantation error necessitated partial demolition and reconstruction, thereby legally justifying the application of the insurer's guarantee by demonstrating the error's serious incidence on the building, including rendering a part of it unusable.
Mots-clés
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court explicitly orders the appellant to pay the costs and expenses of executing the decision.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la compagnie d'assurances Helvetia, dont le siège social est au ... (Loire-Atlantique), en cassation d'un arrêt rendu le 29 janvier 1992 par la cour d'appel de Poitiers (chambre civile, 1re section), au profit :
1 / de M. Philippe X..., demeurant à Varaize, Saint-Georges-des-Coteaux (Charente-Maritime),
2 / de Mme X..., née A..., demeurant à Varaize, Saint-Georges-des-Coteaux (Charente-Maritime),
3 / de M. Y..., pris en sa qualité de mandataire-liquidateur de la société Supic, demeurant ... (Loire-Atlantique),
4 / de M. Michel Z..., demeurant ... (Charente-Maritime), défendeurs à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 8 mars 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chapron, conseiller référendaire rapporteur, MM. Douvreleur, Capoulade, Deville, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Fromont, Villien, Bourrelly, conseillers, Mme Cobert, conseiller référendaire, M. Marcelli, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Chapron, les observations de Me Roger, avocat de la compagnie d'assurances Helvetia, de Me Barbey, avocat des époux X..., les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 29 janvier 1992), que, suivant marché du 21 mai 1987, les époux X..., maîtres de l'ouvrage, ont chargé de la construction d'une maison d'habitation la société Supic, actuellement en liquidation judiciaire avec M. Y... comme mandataire liquidateur, assurée auprès de la compagnie Helvetia ; que M. Z..., propriétaire d'une parcelle voisine à celle des époux X..., se plaignant de l'empiétement sur son terrain de la construction réalisée, a, après expertise ordonnée en référé, assigné en réparation les époux X... qui ont appelé en garantie la société Supic, en lui reprochant d'avoir commis une erreur d'implantation, ainsi que son assureur ; que les époux X... ont également demandé réparation du préjudice personnellement subi en raison de la nécessité de démolir et de reconstruire, au moins partiellement, leur immeuble ;
Attendu que la compagnie Helvetia fait grief à l'arrêt de retenir, à ce dernier titre, sa garantie et de la condamner au profit de M. X..., alors, selon le moyen, "que le constructeur commet une faute dans l'exécution de ses obligations contractuelles en laissant édifier une partie de l'immeuble sur un terrain voisin par suite d'une erreur d'implantation du plan ; qu'il engage ainsi sa responsabilité contractuelle sur la base du droit commun et non par application des règles de la responsabilité décennale, l'immeuble n'étant pas affecté d'une vice compromettant sa solidité ou sa conservation ou le rendant impropre à sa destination ; qu'en décidant le contraire et assimilant une erreur d'implantation à un vice de construction de l'immeuble le rendant impropre à sa destination, la cour d'appel a violé le texte susvisé" ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'erreur d'implantation affectait l'immeuble des époux X..., la cour d'appel, qui a retenu que l'incidence de cette erreur, notamment l'impossibilité d'utilisation du garage, n'était apparue que lors des opérations d'expertise et que l'erreur d'implantation rendait nécessaire la démolition et la reconstruction, au moins partielle, de l'immeuble, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la compagnie d'assurances Helvetia aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-sept avril mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.