Tenant's Conditional Right of First Refusal and Renunciation by Seeking Price Reduction

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la Fédération des professions médicales, dont le siège social est ... (8e), agissant poursuites et diligences de son liquidateur, M. Y..., demeurant ... (8e), et représentée également par Mme le docteur Paule Gallon, présidente de ladite association, en cassation d'un arrêt rendu le 18 avril 1991 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre civile, section A), au profit de :

1 / M. Claude Z...,

2 / Mme Marie B..., épouse Z..., demeurant tous deux à Faucogney (Haute-Saône),

3 / M. Jean-René X..., demeurant ... (Alpes-Maritimes),

4 / M. José de A..., demeurant Bastide du Lys, ... à Trans-en-Provence (Var), défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 30 mars 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Pronier, conseiller référendaire rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, MM. Villien, Bourrelly, conseillers, M. Chollet, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Pronier, les observations de la SCP Vier et Barthélemy, avocat de la Fédération des professions médicales, de la SCP Boré et Xavier, avocat des époux Z..., les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 avril 1991), que, suivant un acte notarié du 8 novembre 1982, les époux Z... ont donné à bail une villa à la Fédération des professions médicales (FPM) ; que l'acte stipulait un pacte de préférence aux termes duquel les époux Z... déclaraient vouloir, en cas de vente de la propriété, accorder la préférence à la FPM, à égalité de prix et de conditions avec tout amateur ; que, suivant un acte notarié des 28 janvier et 2 février 1987, les époux Z... ont consenti une promesse de vente de la villa à M. X..., au prix de 6 000 000 de francs, la commission de l'agence immobilière, fixée à 500 000 francs, étant à la charge des vendeurs ; que, par un acte du 26 mai 1987, les époux Z... ont notifié à la FPM le projet de vente et la résiliation du bail, l'acte rappelant le prix et précisant que les frais de la vente devraient être supportés par l'acquéreur ; que, le 20 juillet 1987, la FPM a déclaré accepter l'offre et vouloir recourir à un emprunt ; que, par acte des 26 septembre et 5 octobre 1987, la FPM a assigné les époux Z... et M. X... pour obtenir la réduction du prix de vente et le paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que la FPM fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes, alors, selon le moyen, "1 ) que l'action introduite par elle pour fraude des époux Z... à son endroit était différente d'une simple action en diminution de prix contrecarrant la liberté des bailleurs, dès lors qu'elle tendait à faire constater qu'en l'état de l'inégalité du prix et des conditions de la vente consentie, d'une part, à M. X..., tiers acquéreur, d'autre part à elle-même, elle n'était pas à même d'exercer, dans les conditions normales du pacte de préférence stipulé au bail, son droit de préférence ; qu'en qualifiant improprement cette action de demande de diminution de prix, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ; 2 ) que l'action de la Fédération des professions médicales, exercée dans le délai imparti par la loi pour la réalisation de la vente, a, conformément à l'article 2244 du Code civil, interrompu la prescription et les délais pour agir et laissé subsister les droits acquis, découlant de l'acceptation pure et simple de l'offre notifiée dans les délais requis le 20 juillet 1987, qui rendait parfait l'accord entre les parties ; qu'en considérant, à l'inverse, que cette action manifestait un "revirement de la volonté" du locataire, réputé ne pas avoir "en fin de compte" accepté en temps utile l'offre faite, la cour d'appel a violé les dispositions susvisées de l'article 2244 du Code civil, ensemble les dispositions de l'article 1134 du Code civil ; 3 ) que le pacte de préférence contenu au contrat de bail stipulant l'"égalité de prix et de conditions avec tout autre amateur" et la notification au preneur des "prix et conditions obtenus" d'un tiers acquéreur, les époux Z... se devaient d'indiquer loyalement à la Fédération des professions médicales les paramètres en présence ; qu'ils ne pouvaient ainsi mentionner à l'offre faite que le prix stipulé dans la promesse conclue avec M.

X... était de "6 000 000 de francs, tous les frais de la vente devant être supportés par l'acquéreur", dès lors que, dans cette promesse, le prix stipulée était de 6 000 000 de francs, les frais étant inclus dans ce prix pour être finalement supportés par les vendeurs ; que les conditions de la promesse -qui était ainsi loin d'être rapportée "telle" quelle dans le congé- étaient donc substantiellement distinctes de celles de l'offre faite au preneur, qui, en sus du prix stipulé, avait à supporter les frais de la vente ; qu'il n'y avait, en réalité, aucune égalité dans les conditions normales de la vente, telles que définies au pacte de préférence, et ce nonobstant la fixation d'un prix unique, mais en apparence seulement de 6 000 000 de francs ; qu'en écartant, néanmoins, la fraude au seul vu de ce prix unique, sans tirer les conséquences des conditions de vente différentes et inexactement rapportées dans le congé, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 4 ) que la distorsion avérée entre le prix qu'avait à supporter la Fédération et celui inférieur de 500 000 francs qui incomberait à M.

X... suffisait à constituer en faute les époux Z... qui n'ont pas respecté l'égalité de traitements stipulée au pacte de préférence inclus dans le bail ;

qu'en déboutant néanmoins la Fédération de sa demande de réparation, la cour d'appel a violé derechef l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article 1147 du même code" ;

Mais attendu qu'ayant relevé, sans modifier l'objet du litige, que la FPM avait, par assignations des 26 septembre et 5 octobre 1987, sollicité au principal la réduction à 4 500 000 francs du prix de la vente fixée dans le congé à 6 000 000 de francs par référence à la promesse de vente consentie à M. X..., la cour d'appel, devant laquelle la FPM se bornait à faire constater que les conditions faites à M. X... étaient meilleures que celles qui lui étaient proposées, a pu en déduire qu'en agissant ainsi, la FPM avait de manière indiscutable renoncé à se prévaloir de l'offre aux prix et conditions projetés par le bailleur, et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la Fédération des professions médicales (FPM), envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix-huit mai mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.