Tenant vs. Landlords: Lease Termination Dispute Over Utility Reimbursement and Furniture Costs

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Claude X..., demeurant à Muret (Haute-Garonne), Centre de détention, en cassation d'un arrêt rendu le 26 février 1992 par la cour d'appel de Rouen (1re Chambre civile), au profit :

1 ) de M. Louis Z..., demeurant à La Garenne-Colombes (Hauts-de-Seine), ...,

2 ) de Mme Paule Y..., épouse Z..., demeurant à La Garenne-Colombes (Hauts-de-Seine), ..., défendeurs à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 2 mars 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Di Marino, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mme Borra, MM. Villien, Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme le conseiller Di Marino, les observations de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de La Varde, avocat de M. X..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 5 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 26 février 1992), que les époux Z..., propriétaires, ont notifié congé à leur locataire, M. X..., puis l'ont assigné afin de faire fixer la date de résiliation, faire déclarer le congé valable et obtenir paiement de diverses sommes ; que M. X... a, reconventionnellement, réclamé le remboursement de provisions sur charges, du dépôt de garantie et de diverses autres sommes ;

Attendu que, pour retenir que les époux Z... devaient déduire de leur créance le trop perçu sur les provisions sur charges, l'arrêt relève que la provision sur charges a été prévue par les stipulations du contrat, que M. X... ne démontre pas que les provisions déjà versées seraient injustifiées, que, toutefois, compte tenu de la nature de la provision pour charges, les époux Z... seront tenus de rembourser les sommes dont ils ne peuvent justifier ;

Qu'en statuant ainsi, sans vérifier, au vu des documents produits, le montant de la créance dont elle admettait l'existence, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

Sur le deuxième moyen :

Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que, pour condamner M. X... à rembourser aux époux Z... les frais de constat d'huissier, d'expertise, de transfert et de gardiennage et autoriser les propriétaires à procéder à la vente du mobilier de leur locataire pour se faire régler sur le prix, l'arrêt retient que le privilège de l'article 2102-1 du Code civil peut s'exercer en dehors des règles prévues par les voies d'exécution, le bailleur ayant, en l'espèce, géré les affaires de l'occupant, que M. X... se trouvait dans l'impossibilité absolue de libérer les lieux de tous les objets et meubles, et que c'est à juste titre que les époux Z..., agissant en qualité de gérants d'affaires, ont pris les mesures de sauvegarde dont ils demandent paiement ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions par lesquelles M. X... invoquait un courrier du 6 novembre 1991 adressé à son conseil par l'huissier de justice présent lors du constat des lieux, d'où il résultait que les propriétaires s'étaient opposés à ce que le neveu de M. X... enlève le mobilier de son oncle, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

Et sur le troisième moyen :

Vu l'article 1732 du Code civil ;

Attendu que le preneur répond des dégradations et pertes qui arrivent pendant sa jouissance ;

Attendu que, pour condamner M. X... à rembourser aux époux Z... le coût de remplacement de la chaudière et de la réparation de l'installation de chauffage, l'arrêt retient qu'il résulte du procès-verbal de constat du 10 mars 1989 que "toutes réserves étaient à formuler sur le bon état de la chaudière et du chauffage qui n'ont pas fonctionné pendant l'hiver", que la facture du 21 janvier 1991 fait apparaître qu'il a été procédé au remplacement de la chaudière éclatée et à la remise en état de l'installation de chauffage et que M. X... ne démontre pas qu'avant l'hiver 1988-1989, la chaudière ne fonctionnait pas ;

Qu'en statuant ainsi, sans relever aucune circonstance établissant que les dégradations étaient survenues avant la libération, en août 1989, des lieux occupés, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qui concerne la déduction du trop perçu sur les provisions sur charges, la condamnation de M. X... au remboursement des frais de constat d'huissier, d'expertise, de transfert et de gardiennage de son mobilier, l'autorisation donnée aux propriétaires de faire procéder à la vente de celui-ci et de se faire régler sur le prix de cette vente, et la condamnation de M. X... au remboursement du coût de remplacement de la chaudière et de la réparation de l'installation de chauffage, l'arrêt rendu le 26 février 1992, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen ;

Condamne les époux Z..., envers M. X..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Rouen, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du sept avril mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.