Landlord's Liquidation and Commercial Lease Termination Dispute Over Façade Work

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société France Chauffage, société anonyme, dont le siège est à Paris (17e), ..., en cassation d'un arrêt rendu le 31 janvier 1992 par la cour d'appel de Paris (16e chambre B), au profit de Mme Armelle X..., demeurant à Paris (6e), ..., prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Jean Morax Imprimeur, défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 29 mars 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Toitot, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Mmes Di Marino, Borra, MM. Villien, Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Toitot, les observations de la SCP Masse-Dessen, Georges et Thouvenin, avocat de la société France Chauffage, de Me Barbey, avocat de Mme X..., ès qualités, les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 31 janvier 1992), que la société Jean Morax, actuellement en liquidation judiciaire, a donné à bail à la société France chauffage des locaux à usage commercial avec possibilité d'exercer tous commerces sauf la restauration publique ou collective et ceux présentant des inconvénients pour l'immeuble et les voisins ; que, par avenant du 16 décembre 1987, la bailleresse a autorisé la locataire à créer un restaurant d'entreprise et s'est engagée à renouveler le bail à compter du 1er janvier 1990, en contrepartie de travaux d'aménagement des façades contre les effractions, pris en charge par le preneur ; que, le 26 mai 1989, le liquidateur de la société Jean Morax a délivré un congé avec offre d'indemnité d'éviction à la société France Chauffage et l'a assignée en nullité de l'avenant, déclaration de validité du congé, désignation éventuelle d'un expert et paiement de dommages-intérêts ; que la locataire a demandé l'annulation du congé ;

Attendu que la société France Chauffage fait grief à l'arrêt de prononcer la résolution de l'avenant et, avant dire droit, de désigner un expert aux fins de fixer l'indemnité d'éviction, alors, selon le moyen, "1 / que si, tenus d'examiner les faits sous toutes leurs qualifications, les juges peuvent modifier d'office le fondement juridique de la demande, c'est à la condition d'inviter les parties à en débattre contradictoirement ; qu'en prononçant la résolution de l'avenant du 16 décembre 1987, bien que la nullité de cet acte eût été seule sollicitée, sans inviter, au préalable, les parties à en discuter, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction en violation de l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ; 2 / que la résolution d'un contrat ne peut être prononcée qu'en cas d'inexécution par l'une des parties de ses obligations dans le délai qui lui était imparti par la convention

ou, en l'absence d'un tel délai, malgré une mise en demeure d'exécuter restée sans effet ; qu'en prononçant la résolution de l'avenant du 16 décembre 1987, qui comportait engagement irrévocable du bailleur de renouveler le bail, au prétexte que la locataire n'avait pas exécuté les travaux qui en étaient la contrepartie et que le bailleur n'avait pas à la mettre en demeure d'exécuter puisqu'elle avait pris un engagement de faire qui ne pouvait être réalisé que dans un certain temps qu'elle avait laissé passer, sans préciser quelle aurait été la durée de ce délai et sur quelle stipulation de l'avenant du 16 décembre 1987 elle se serait fondée pour affirmer son existence même, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1139, 1146 et 1184 du Code civil ; 3 / que les parties s'accordaient pour admettre que l'avenant du 16 décembre 1987 n'impartissait expressément aucun délai au locataire pour exécuter les travaux, contrepartie de l'engagement irrévocable du bailleur de renouveler le bail ; que chacune d'elles en développait une interprétation différente quant à l'époque à laquelle les travaux auraient dû être exécutés ; qu'en s'abstenant de procéder à une interprétation du contrat, pourtant nécessaire compte tenu de l'absence, reconnue par les deux parties, de stipulation expresse d'un délai pour l'exécution des travaux pris en charge par la locataire et de leurs opinions divergentes sur cette question, la cour d'appel n'a pas davantage justifié légalement sa décision au regard de l'article 1134 du Code civil ;

4 / que, dans un contrat synallagmatique, chaque partie est fondée à suspendre l'exécution de ses obligations lorsque l'autre ne remplit pas les siennes ; que la société France Chauffage faisait valoir qu'elle s'était trouvée fondée à suspendre l'exécution des travaux mis à sa charge par l'avenant de renouvellement du bail lorsque, le 26 mai 1989, la bailleresse lui avait délivré un congé pour le 1er janvier 1990, un tel acte manifestant, de sa part, son intention évidente de ne pas exécuter l'avenant au terme duquel elle avait pris l'engagement irrévocable de renouveler le bail à compter du 1er janvier 1990 ;

qu'en laissant sans réponse de telles conclusions par lesquelles, pour justifier la suspension de ses obligations, la société France Chauffage se prévalait de l'exception "non adimpleti contractus" en raison de l'inexécution par la bailleresse de ses propres engagements, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs en méconnaissance de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;

Mais attendu qu'ayant, sans soulever un moyen d'office dès lors que la société France Chauffage avait soutenu dans ses conclusions que l'inexécution de l'avenant ne pouvait qu'en entraîner la résolution, retenu que la locataire, victime de nombreux vols facilités par l'absence de protection de la façade de l'immeuble, prenait en charge le coût des travaux dont elle avait signalé l'urgence de l'exécution, la société bailleresse s'engageant par avance au renouvellement du bail et relevé que la société France Chauffage n'avait pas rempli ses obligations, ces travaux n'ayant pas été effectués, la cour d'appel, qui a souverainement interprété les termes ambigus de l'avenant, a légalement justifié sa décision, sans avoir à répondre à des conclusions que ses énonciations rendaient inopérantes ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Dit n'y avoir lieu à indemnité en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Condamne la société France Chauffage, envers Mme X..., ès qualités, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix-huit mai mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.