Seller v. Tenant Farmer Regarding Preemption and Global Acceptance of Property Sale

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Jean Y..., demeurant à Toulouse (Haute-Garonne), ..., en cassation d'un arrêt rendu le 15 mai 1992 par la cour d'appel de Toulouse (4ème chambre sociale), au profit :

1 ) de Mme Ginette Z..., demeurant à Cazavet (Ardèche),

2 ) de M. Claude A..., demeurant à Aurade (Gers), défendeurs à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 18 janvier 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Peyre, conseiller rapporteur, MM. Cathala, Douvreleur, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Peyre, les observations de la SCP Delaporte et Briard, avocat de M. Y..., de la SCP Peignot et Garreau, avocat de Mme Z..., de la SCP Gauzès et Ghestin, avocat de M. A..., les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 15 mai 1992), que, par acte sous seing privé du 7 mars 1990, M. Claude A... a vendu à M. Y... ses droits sur une propriété comprise dans une indivision avec son frère ; qu'à la suite du partage, le notaire mandaté par M. A... a, en application de l'article L. 412-8 du Code rural, proposé par lettre du 5 septembre 1990 à Mme Z..., fermière d'une parcelle comprise dans cette propriété, de lui vendre l'ensemble de celle-ci ; que le 22 octobre 1990, Mme Z... a fait valoir son droit de préemption sur la parcelle et s'est portée acquéreur du reste de la propriété ; que l'acte de vente a été passé le 16 janvier 1991 ; que M. Y... a demandé au tribunal paritaire des baux ruraux de constater la nullité de la préemption exercée par Mme Z... ;

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de dire que l'acceptation par Mme Z... de l'offre de vente globale notifiée le 5 septembre 1990 avait rendu la vente parfaite, alors, selon le moyen, "1 ) que le droit de préemption du preneur ne peut s'exercer que sur les biens qui lui ont été donnés à bail ; qu'en décidant que Mme Z... avait valablement pu exercer son droit de préemption sur l'ensemble des terres vendues, y compris sur celles qui étaient exploitées par un autre preneur, et celles qui ne faisaient l'objet d'aucun bail, la cour d'appel a violé les articles L. 412-1, L. 412-5 et L. 412-6 du Code rural ; 2 ) qu'ayant relevé que dans sa lettre en réponse datée du 25 octobre 1990, Mme Z... avait elle-même reconnu ne pouvoir exercer son droit de préemption que sur la parcelle cadastrée 473 B, en vertu du bail établi le 1er novembre 1986, la cour d'appel ne pouvait décider que l'exercice du droit de préemption avait porté sur l'ensemble des terres visées dans la lettre du 5 septembre 1990 ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations

et a violé l'article L. 412-8 du Code rural et 1134 du Code civil ;

3 ) que, dans la lettre adressée le 5 septembre 1990 par Me X... à Mme Z..., il était stipulé que celle-ci "fermier de certains biens appartenant à la famille A..." disposait d'un délai de deux mois pour faire connaître sa décision quant à l'exercice de son droit de préemption ; qu'en affirmant que cette lettre contenait une offre de vente portant sans distinction sur la totalité des biens, y compris ceux non donnés à bail à Mme Z..., la cour d'appel a dénaturé l'acte établi le 5 septembre 1990 et a violé l'article 1134 du Code civil" ;

Mais attendu que, sans dénaturer la lettre du 5 septembre 1990, dont elle rapporte exactement les termes, la cour d'appel qui, ayant relevé que M. A... avait exprimé de la façon la plus claire sa volonté de vendre sa propriété en bloc, a retenu qu'ayant fait valoir son droit de préemption sur la parcelle dont elle était locataire, Mme Z... s'étant portée en même temps acquéreur du reste de la propriété, la vente était parfaite, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... à payer à Mme Z... la somme de huit mille francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Le condamne, envers Mme Z... et M. A..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-trois février mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.