Buyer v. Seller: Perfection of Sale Upon Agreement of Price and Object

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / M. Yves, Lucien B...,

2 / Mme Odile, Yolande, Lucie A..., épouse B..., domiciliés ensemble à Sceaux (Hauts-de-Seine), ..., en cassation d'un arrêt rendu le 7 février 1992 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre, section B), au profit de :

1 / M. Georges Z..., demeurant à Saint-Raphaël (Var), Boulouris, ..., villa Alpamar,

2 / la société civile professionnelle X... et Y..., notaires, domiciliés à Saint-Raphaël (Var), ...,

3 / M. Roger Y..., pris en qualité de suppléant de M. René X..., domicilié ès qualités à Saint-Raphaël (Var), ..., défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 19 janvier 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Cathala, conseiller doyen, Mme Giannotti, conseiller rapporteur, M. Mourier, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme le conseiller Giannotti, les observations de la SCP Urtin-Petit et Rousseau-Van Troeyen, avocat des époux B..., de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde, avocat de M. Z..., de la SCP Boré et Xavier, avocat de la SCP X... et Y... et de M. Y..., ès qualités, les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1583 du Code civil ;

Attendu que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée, ni le prix payé ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 février 1992), que, par acte sous seing privé du 21 mars 1988, les époux B..., qui avaient fait offre à M. Z... d'acquérir un terrain dont il était propriétaire, ont assigné celui-ci en réalisation forcée de la vente ;

Attendu que, pour débouter les époux B... de leur demande, l'arrêt retient que, le 22 mars 1988, M. Z... confirmait par écrit l'offre des époux B... d'acquérir un terrain dont il était propriétaire pour le prix de 550 000 francs, que les parties se sont présentées le 20 juillet 1988 en l'étude de M. X..., notaire, et que les époux B... ont signé un document portant vente en leur faveur du terrain et ont versé au notaire la somme de 600 000 francs, représentant le solde du prix et des frais, que M. Z... n'a pas signé l'acte authentique le 20 juillet 1988, qu'aucune somme ne lui a été versée sur le prix de vente, que l'on ne peut considérer que la vente a été parfaite par accord des consentements sur la chose et le prix à la date du 22 mars 1988, qu'en effet, l'offre faite à M. Z... par les époux B... comportait l'engagement d'un paiement du prix comptant au jour de la signature

de l'acte authentique et, au plus tard, le 15 juillet 1988, que le notaire a écrit à M. B... que "l'acte de vente n'a pu être réalisé par suite de l'absence du certificat d'urbanisme", que si l'obtention préalable du certificat d'urbanisme est une condition stipulée dans l'intérêt de l'acquéreur, il n'en demeure pas moins qu'en l'absence de sa réalisation et de renonciation expresse de l'acquéreur à cette condition, le notaire n'a pas pu remettre au vendeur le prix de vente, qu'il n'y a donc pas eu paiement comptant à la date prévue du 15 juillet 1988, prorogée tacitement au 20 juillet 1988 et que la convention initiale a été atteinte de caducité à cette date ;

Qu'en statuant ainsi, tout en constatant l'accord des parties sur la chose et le prix, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 février 1992, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Dit n'y avoir lieu à indemnité en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Condamne les défendeurs, envers les époux B..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-deux février mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.