Bank v. Co-ownership Association: Manager's Loan Authority

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la Société de banque occidentale, SDBO, dont le siège est ... (9ème), en cassation d'un arrêt rendu le 15 janvier 1992 par la cour d'appel de Paris (15ème chambre A), au profit du syndicat des copropriétaires du ..., à Pantin (Seine-Saint-Denis), pris en la personne de son syndic, le cabinet Hoche Immobilier, société à responsabilité limitée, dont le gérant en exercice demeure au siège ..., à Pantin (Seine-Saint-Denis), défendeur à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 20 décembre 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Capoulade, conseiller rapporteur, MM. Cathala, Valdès, Deville, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Fromont, Mme Borra, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Capoulade, les observations de la SCP Le Bret et Laugier, avocat de la Société de banque occidentale, de la SCP Hubert et Bruno Le Griel, avocat du syndicat des copropriétaires du ... à Pantin, les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 janvier 1992), qu'ayant décidé la remise en état de la chaufferie, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble ... à Pantin, a, le 27 avril 1983, donné à la société Gestran, tous pouvoirs "d'obliger le syndic" au remboursement d'un prêt en principal et accessoires, ainsi que d'obliger chacun des "participants intéressés" pour le prêt, au remboursement de sa quote-part ; que la société Gestran ayant obtenu, le 19 septembre 1983, de la Société banque occidentale pour le commerce et l'industrie (la Banque) un prêt au nom et pour le compte de la copropriété qui n'a jamais perçu les fonds, et après, sommation infructueuse de rembourser, les échéances n'ayant pas été réglées, la banque a assigné le syndicat en remboursement du prêt et paiement des intérêts et dommages-intérêts forfaitaires et conventionnels ;

Attendu que la Banque fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes, alors, selon le moyen, "1 ) que le fondement de la demande en paiement de la banque reposait sur le contrat de prêt immobilier, résultant de l'offre faite le 19 septembre 1983 et acceptée par le syndic, chargé de l'exécution des travaux de remise en état d'un élément d'équipement collectif, votés par une assemblée régulière des copropriétaires, qui s'était également prononcée sur le financement en permettant le recours à un emprunt bancaire ; qu'en faisant dépendre le sort de la créance de remboursement contre le syndicat, désigné comme emprunteur, de termes inappropriés de la délibération du 27 avril 1983, à laquelle la banque restait étrangère, l'arrêt attaqué n'a refusé d'appliquer le contrat de prêt, devenu parfait, qu'au prix d'une modification des termes du litige, en violation des articles 4 du nouveau Code de procédure civile et 1108 du Code civil ; 2 ) qu'il découle des articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui sont d'ordre public, que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires et que le syndic est chargé d'en assurer l'exécution ; qu'en l'espèce, le syndic de l'époque, agent d'exécution pour les résolutions précitées, votées de façon régulière par l'assemblée des copropriétaires, engageant nécessairement le syndicat vis-à-vis des tiers, tels la banque, n'ayant ni à s'immiscer dans le fonctionnement interne du syndicat, ni à exiger une ratification rendue inutile par les dispositions mêmes de la loi précitée ; qu'en aucun cas les copropriétaires ne pouvaient, au travers de leur syndicat, opposer à la banque qu'ils auraient donné tout pouvoir au syndic pour qu'il s'oblige "lui-même" au remboursement du prêt", concernant les travaux décidés sur leur propre immeuble et pour lesquels la loi interdit au syndic d'avoir un intérêt personnel ;

qu'ainsi, l'arrêt infirmatif n'a taxé de légèreté la banque tout en lui opposant une formulation inexacte du pouvoir donné au syndic, étrangère à la mise en place du prêt, qu'en violant les dispositions d'ordre public des articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1984 du Code civil" ;

Mais attendu que, sans modifier l'objet du litige, la cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant que l'assemblée générale des copropriétaires qui avait conféré à la société Gestran, syndic, tous pouvoirs d'engager chacun des copropriétaires intéressés par le prêt, ne lui avait pas donné celui de contracter au nom du syndicat et que cette société avait outrepassé ses pouvoirs en souscrivant un emprunt au nom du syndicat ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la Société de banque occidentale, envers le syndicat des copropriétaires du ... à Pantin, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du deux février mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.